保証会社を活用して家賃滞納から解放

世田谷区エリアでも利用が急増している保証会社の上手な使い方を説明させて頂きます。賃貸経営をしていく上で、今や滞納は最も多いトラブルになってしまいました。殆どの大家さんが経験され苦労されたかと思います。そこで、家賃滞納(詳細:家賃滞納から退去までの流れ)を防ぐ基本的な3つの部分をチェックして下さい。

  • 当たり前の事ですが、しっかりとした保証人(親)をつける事。(親以外の場合は、滞納家賃を払ってもらえる可能性は低いです)
  • 審査基準のしっかりした不動産会社(詳細:管理会社の選び方)に入居募集を依頼する。(誰でも入れてしまう業者もいるのでご注意下さい)
  • 契約者に保証会社に加入してもらう。(良い保証会社を選択する必要があります。)等が考えられます。

近年は保証会社を活用して、賃貸経営を成功させてる大家さんが増えております。統計によると、保証会社の利用率は75%になっていますので、保証会社のより良い活用方法をお伝えしていきます。

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【目次】

  1. 保証会社の役割
  2. 賃貸経営で保証会社利用は重要
  3. 保証人は「限度額」があり滞納を回収できない事も
  4. 「大家さん目線」保証会社を利用する時の注意点
  5. まとめ(保証会社を選ぶポイント)

1.保証会社の役割

保証会社とは、保証人の役割を代わりに果たす業者を指します。契約者が家賃を支払わなかった際に、保証会社が大家さんに一旦家賃の立替払いをして、その後契約者に滞納家賃の請求をかける流れになります。大家さんは滞納が合った場合、不動産会社に滞納報告さえすれば、あとは保証会社から振込みがあるのを待つだけとなるので、督促業務がなくなり非常に楽になります。

また、家賃だけでなく退去後の原状回復費用(詳細:原状回復のトラブル回避)、更新費用(詳細:更新業務について)なども立替払いの対象となる保証会社が大半です。

大家さんにとってメリットの多い内容ですので、使わない手はないと思いますが、保証会社の保証料(賃料の50%~100%)は入居者にご負担いただきますので、入居時の契約費用が増えてしまい入居希望者から嫌がれる場合も有ります。

2.賃貸経営で保証会社利用は重要

保証会社の利用が増えた背景として、結婚をしない方が増加傾向にあり、お部屋を探す入居者が40、50、60代の単身者が増えたことにより、両親が高齢で保証人になれないケースがあります。保証人になって頂く方は、基本的には親又は3親等以内で本人と繋がりの強い方になって頂きます。身内の方が保証人になるのが難しいからといって知人等を保証人にしてしまうと、滞納時の回収が困難になります。その場合は、保証人にこだわらず保証会社を利用した方が安全になります。

次に、経済状況の変化により低所得者の方やアルバイト、契約社員が増加したことで収入が安定しない為、家賃滞納も増えてしまいました。同様に保証人も収入の低い方が増えていますので、保証人に督促しても滞納保証から逃げてしまうというケースが増えている状況です。そうなると、金銭的な保全が1番取れるのは保証会社という事になります。

また、高齢化社会(詳細:高齢者の取扱い)になったことにより、高齢の単身者がお部屋で亡くなってしまうことも増え、孤独死や遺品の撤去費用などが掛かる場合があります。孤独死の場合、リフォーム、特殊清掃などで50万から100万円程度費用が掛かりますので、保証人に請求しても支払って頂けない場合が多く有ります。保証会社だと上限金額に制限は有りますが、お支払い頂けるので安心です。

3.保証人は「極度額」があり滞納を回収できない事も

2020年4月から民法改正が施行されました。改正により保証人付きの契約の場合、契約書に「保証の極度額」を設けなければいけない規定が追加されました。今まで連帯保証人(詳細:連帯保証人の重要性)は契約者の債務をそのまま負うものとされ、金額の上限は有りませんでしたが、今回の民法改正により一定の極度額を設けて、保証人はそれ以上の債務は負担しなくてよくなりました。

極度額の設定基準は賃料の12ヶ月から24ヶ月分が一般的で、賃料の〇〇ヶ月分という表記は基本的にNGであり、具体的に〇〇万円と表記しなければなりません。今までは具体的な金額提示がなかったものが、金額の提示(高額)をする事により、保証人になることを断られる事が出てきました。

また、極度額以上の請求は保証人に出来なくなったので、滞納者に対して早目の明け渡し訴訟が必要になり費用も掛かります。保証会社ですと、滞納3ヶ月目で「明け渡し訴訟」に速やかに進み、「弁護士費用」「強制執行費用」「明け渡しまでの家賃」を保証して頂けます。そういった事情もあり、現在は保証人の代わりに保証会社を利用する大家さんや賃貸管理会社が増えています

4.「大家さん目線」保証会社を利用する時の注意点

賃料・更新料・退去清算金等の保証がされ、大家さんにとって便利なことが多い保証会社ですが、利用時に注意点があります。

①退去時の原状回復費保証を、ほとんどの保証会社が付けています。しかし「契約者が、自身の負担と認めたもの」という条件が付きます。そもそも、認める人は支払ってくれますので、結構バードルの高い条件になっています。そこで弊社では、保証会社と交渉して「原状回復の【東京ルール】に添った清算費用であれば、契約者が認めなくても支払う」という特約を結んでいます。

②家賃滞納が発覚してから保証会社に立替依頼をかける期間に限りがあることです。この期間は保証会社によって様々なので契約書の内容をよく確認して下さい。期間は10日、1ヶ月、2ヶ月等があり、この期間に滞納報告をしないと、保証が免責となりますので自身で督促をすることになってしまいます。但し、翌月分以降の保証は継続しますのでご安心ください。この事を知らずに、2ヶ月、3ヶ月の滞納をまとめて報告される大家さんもいますが、免責期限を越えていれば立替払いされませんので、入金確認は決まった日に月1回は確実に行うようにして下さい。管理会社に家賃管理をお願いしている場合は、管理会社のほうで保証会社に滞納連絡をして処理しますので、家賃チェックの必要は無くなります。

③家賃管理をしている管理会社を変更する場合ですが、保証会社に管理会社変更の手続きをする必要があります。この手続きがされないと、滞納時の立替払い請求が出来ない場合があります。

どこの保証会社でどのような契約内容で加入しているかが分からなくならないように、保証会社の契約資料もしっかり保管しておくようにして下さい。

5.まとめ(保証会社を選ぶポイント)

安全な保証会社を選ぶポイントは次の通りです。

①潰れない会社か?(倒産してしまうと保証が無くなってしまいます)
②保証内容が充実しているか?
③滞納時の代位弁済の支払時期はいつか?(1ヶ月間掛かる保証会社もあります)

不動産会社からの視点で見ても保証会社に入っていた方が安心という思いを抱きますが、保証会社が保証をするのは家賃等の金銭面がメインです。

入居中のトラブル(騒音ゴミ設備)や入居者が倒れてしまった時などは、保証会社は対応してくれませんので、親や親族の緊急連絡先を必ず取るようにして、金銭面以外の部分を補完しておく必要があります。

市場における滞納状況を鑑みますと、保証会社は積極的にご利用されるべきです。しかし、保証会社も万能ではございませんので、保証の穴をしっかり埋める工夫、対策を賃貸管理会社と共に作り上げていくことも大切になります。

ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。

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著者名:高山 孝輝

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