プラン変更をして年間60万円家賃アップ(建替え)!

新築物件

不動産屋だからこそ気付ける、建築のご提案があります。「収益アップ」と「賃貸経営の安定」に繋がった建替えの成功事例をご紹介致します。建築会社の多くは建てることがゴールになっていて、先の事はあまり考えていない(気付けない)場合があります。私共管理会社は、建築後からが本当のお付き合いになりますので、20年、30年後の事まで考えた成功プランでなければなりません。「築10年を超えた中古物件になった時でも、競争力のある間取りかどうか?」「ローンの支払いのリスクヘッジができているか?」「建築後に、多額の修繕費が掛からないように対策されているか?」「もっと収益が上がるプランはないか?」等いろいろな事を検証して、賃貸経営が少しでも良くなる方法を考えてご提案します。今回の成功ポイントは3つあります。ポイント①立ち退き料0円で円満退室、ポイント②間取りを工夫して年間60万円家賃アップ、ポイント③屋根・外壁に修繕費が掛からない素材の採用になります。建築してしまえば、30年から60年間は建物を使う事になりますので、最初の小さな違いが大きな差になってしまう事をご理解して下さい。

満室経営

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【目次】

  1. 定期借家契約を活用し0円で円満立ち退き。
  2. 建築期間短縮で空家賃を減らす。
  3. 間取りを工夫して家賃アップ。
  4. 建築後のメンテナンスを考える。
  5. まとめ

1.定期借家契約を活用し0円で円満立ち退き

定期借家契約アパートが築30年を超えると、修繕のお金が毎年のように掛かるようになります。また、賃料も少しずつ下がってくるので、費用対効果が合わなくなってきます。そこで、建て替えを検討される方も多いと思いますが、「金銭的な不安」や「立ち退き交渉が大変」といった問題があり、建替えに踏み切れない大家さんがいらっしゃいます。

今回は、既存の家主様より3年後に建て替えをしたというご依頼でした。入居者は6世帯で立ち退き交渉が必要になります。しかし、このように建替えまで時間がある場合は、更新の度に定期借家契約に変更していく事がポイントです。

但し、定期借家契約は入居者にメリットのある契約では有りませんので、更新料を無料にする等のメリットを与える必要があります。また、その際に大事なことは、書面で通知せず最初は口頭で説明することです。書面で伝えると、こちらの主旨が正確に伝わらない事が多く、悪い方向に理解されてしまうからです。交渉を重ねた結果、全て定期借家契約に変更することが出来たので、立退き料0円での円満退室になりました。

もし、普通契約のまま解約交渉になってしまうと、立退き料が戸当り6ヶ月分位掛かってしまうので、金銭的に大分違ってきます。

2.建築期間短縮で空家賃を減らす

工期建替えの見えない経費として、立ち退きから新しい入居者が決まるまでの期間に発生する空家賃があります。この期間は、当然建物規模によって変わってきますが、建築会社によっても変わってくるのです。大手ハウスメーカーの場合は、標準的な仕様書により複数建築される建物として「型式適合認定」を受けていますので、建築確認や審査が簡略化されていて手続きが早くなります。

その中でも特に早いのは、工場で8割を造ってしまうユニット工法の「セキスイハイム」です。共同住宅でも建築着工から3.5ヶ月~4.5ヶ月間で完成してしまいます。その他の大手メーカーの場合は5ヶ月から6ヶ月間、工務店は5ヶ月から8ヶ月間が建築期間の目安になります。

今回は、隣の敷地に息子様のご自宅を建てる計画があり、足場の期間が被らないように工期の早いセキスイハイムを選択して、約4ヶ月間で完成になりました。賃料収入の空白期間も短く済んだので、施主さんも大変喜んでいらっしゃいました。

3.間取りを工夫して家賃アップ

今回の物件は、敷地面積が約30坪とアパート建築には小振りな土地になります。まず、プラン作成を4社の建築会社に依頼しました。各社微妙な違いはありましたが、全て1K(4世帯)の間取りを書いてきました。それぞれ良く出来たプランで、特に問題はございませんでしたが、更に収益を上げる為、思い切ってオートロックを外してもらい、広い間取りの作成の作成をお願いしました。

「メゾネットタイプの1LDKが3部屋」と「1LDK(2部屋)+1K(2部屋)の4部屋」といった2つのプランが出来てきました。賃料査定したところ、当初のプランと比べると年間賃料が60万円もアップしましたが、2つのプランの賃料は、ほぼ同等でした。

今回はローンを組んでの建築ですので、2部屋空いてしまった時に、ローンの支払いが手出しにならないのが4部屋プランになります。長期間の賃貸経営安定と収益性を兼ね備えた「1LDK(2部屋)+1K(2部屋)の4部屋」プランをお勧めしました。

4.建築後のメンテナンスを考える

建物メンテナンス今回採用した「セキスイハイム」の外観は、磁器タイル(紫外線や酸性雨に強く、汚れにくい素材)を採用しており、見た目も良く重厚感があり、塗装等のメンテナンスも必要がありません。

屋根はステンレス材を使っていますので、軽量でサビに強く耐久性があるので、何かない限りは大きな修繕の必要がありません。

鉄骨は工場でコンピューター管理して溶接していて、高耐食メッキ(ZAMメッキ)を施していますので耐久性は抜群です。60年目まで無料定期診断(5年ごと)をやって頂けるロングサポートになりますので、長い賃貸経営が安定的に行なえます。

5.まとめ

最初のプランも、良く出来ていて悪いプランではございませんでした。しかし、更に収益を上げる為の提案として、オートロックを諦めていただき、専有スペースを増やす事で、1LDKの部屋が造れたので賃料収入がアップしました。

また、1階のワンルームについても、水周りをコンパクトに纏めて、居室部分を広く事で賃料を上げる事ができました。

今回は、間取り変更のみで年間60万円の収入アップに繋がりました。建物も可能な限りメンテナンスフリーに造りましたので、しっかり管理をしていき、末永く収益を得て頂きたいと思います。

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