家主の居住階を変更して年間収入180万円アップ(建替え)!

新築物件

施主様に建築会社のプランを見せて頂いた時、間取りのアンバラスさに驚愕してしまいました。恐らく施主様の希望を全て詰め込んで、書いたものだと思いますが、賃貸的には良い間取りではありませんでした。勿論、お客様の希望を叶えることが最も大事なのですが、素人の方や建築会社では気付けない部分もあり、アドバイス無しでは良い間取りは書けません。賃貸アパート・マンションを建てる方の大半は、少しでも収益性の高い物件を良い物件だと思っている筈です。建築会社だけでは気付けない最新の賃貸ニーズを、入居募集のプロである不動産会社に意見を求める事で、収益性の高い物件になる確率はグンと上がります。また、不動産会社の場合、建築後からが本格的なお付き合いとなります。古くなった時に貸し難くなるのでは困るので、家主と同じ目線で真剣に考えてくれます。良き建築会社と不動産屋の両輪が噛み合って、賃貸の優良物件は完成するのです。
満室経営

収益を最大化させる建替え相談⇒

【目次】

  1. 決まりの悪い1階部分
  2. 賃貸におけるエレベーターの必要性
  3. 人気の間取り・設備をプランニングする
  4. 光ファイバーの導入の必要性
  5. まとめ

1.決まりの悪い1階部分

階層賃貸物件で苦労するお部屋の特徴は、和室、3点ユニットバス、外洗濯機置場等があります。しかし、どの物件でも共通して不人気なのが1階部分のお部屋です。これは、「防犯上の不安」と「日当たりの悪さ」が原因になっていることが多いです。新築において、家賃を決める時に1階と2階の賃料を1部屋5,000円位差を付けて募集しますが、それでも2階から決ってしまいます。

今回施主様がご相談に来られた時は、既に1階・2階が賃貸部分で3階が家主使用といったプランが作成されていました。しかし、話を煮詰めていくと、施主様は1階に住みたいと思っている事が判明しました。

そこで、設計士にお願いして1階を施主宅にするプランに書き直してもらいました。これで、賃貸では不人気の1階部分と、人気の最上階のお部屋が入れ替わったので、賃料も大幅に上がり入居募集期間も短縮されます。

2.賃貸におけるエレベーターの必要性

エレベーター賃貸物件でのエレベーターの必要性についてですが、借主の多くが20代・30代の方になりますので3階建て迄であれば、無くても入居募集の大きなネックにはなりません。勿論あったほうが、入居募集がより有利にはなりますが、その分貸せる面積が減ってしまいますので、収益性は落ちてしまいます。

また、エレベーターは、安全性の観点から定期点検が義務付けられていますので、毎月の点検費用も掛かってしまいます。したがって、3階建までの建物については、ほとんどの場合エレベーターを付けない方が収益性は高くなるのです。

3.人気の間取り・設備をプランニングする

間取り図建築会社が書いてきた間取りは、居室が5.8畳~6.5畳のワンルームや1Kでした。お部屋の形も悪く、物の配置が困るような間取りです。そこで、無駄な廊下の排除や設備を小さくして、整形の8畳の居室になるように書き直してもらいました。なぜなら、居室の畳数が募集賃料に大きな影響を与えるからです。

また、ワンルームは1Kに比べて人気が無いので、全て1Kタイプに変更します。設備については、トイレにウォシュレットが付いてなかったので追加して頂きました。お客様の中には、ウォシュレット付き限定で物件を探される方もいますので、新築時の必須設備の1つになります。またインターネットで商品購入される方が増えておりますので宅配BOXも設置しました。

4.光ファイバーの導入の必要性

インターネットインターネットの普及により、ネット環境はテレビ回線と同様に必須設備の1つとなります。光ファイバー(マンションタイプ)を導入する場合、原則10世帯以上の建物でないと導入できませんが、大手ハウスメーカーの場合、世帯数が10世帯未満でも企業パワーが働き、特別導入出来る会社があります。

今回は8世帯の建物で未導入の予定になっていましたが、大手建築会社施工でしたので、通信会社と交渉して頂き光ファイバーが導入となりました。工務店施工の場合で、光ファイバーが導入できない場合は、ケーブルTVを入れてインターネットを使えるようにします。

しかし、インターネットの通信速度に違いがあります。ケーブル回線の場合、イッツコム160M迄、ジェイコム320M迄に対して、光ファイバーは1G迄スピードが出せて早いです。動画を良く見る入居者は、通信速度の速い光ファイバーが導入されている物件が、条件になる場合があります。1人のお客様を逃がさない為には、可能な限りネット環境は整えたいものです。

5.まとめ

賃貸物件の入居募集で必ず苦戦するのが1階のお部屋になります。この部分を、どのように貸し易くするのかが、入居募集の大事なポイントになります。今回は、たまたま施主様が1階希望でしたので、賃貸住戸が全て2階以上となり賃料も上がり良い結果と成りました。通常は1階住戸が出来ますので、店舗・事務所として貸せないかの検証や、日当り・防犯面を強化する等の工夫をして、賃料下落を抑える施策が必要になります。

また、賃貸に必要な設備を知っておく事も重要になります。お客様によって変わりますが、よく必須にされる設備をお伝えしておきます。ウォシュレット、TVインターホン、高速ネット環境、宅配BOX、室内洗濯機置場等になります。

賃貸建築成功の為には、賃貸市場のニーズを的確に把握する事が、収益を最大化させ、継続的な安定経営を実現させるのだと思います。
満室経営