空室対策で満室経営「世田谷版」

空室対策の決定版

家賃を下げない為の空室対策7項目と、やってはいけない空室対策3項目をご紹介させて頂きます。しっかり対策すれば満室経営は難しく有りません。
満室経営

【目次】

  1. 空室の原因4項目を確認する
  2. 家賃を下げない為の空室対策7目
  3. 空室対策の失敗例3項目
  4. まとめ

1.空室の原因4項目を確認する

空室の原因確認空室対策は、費用を掛けないで直ぐに出来るものと、費用を掛ければ効果出るものとあります。状況確認なしで空室対策をするのは逆効果になる場合があり、費用を無駄にしてしまいますので注意をして下さい。

以下に掲げるさまざまな要因を加味した上で、適切な空室対策していけば満室経営をしていけるでしょう。

確認事項1:設備が今のニーズに合っているか?

①大きなネックになる設備

家賃や空室期間に必ず影響の出る設備になります。改善すると大きな効果が出ますので、建て替えや売却の予定がない場合は、やれば必ず効果が出ます。

・電気コンロ:火力が弱く料理があまり出来ない。IHコンロは問題なし。
・収納無し:お探しの方に、図面上で省かれてしまう。(内見まで至らない。)
・外洗濯機置場:入居者の殆んどの方が室内を希望。家賃に影響する。
・バランス釜:大幅な家賃下落の要因になる。
・和式トイレ:大幅な家賃下落の要因になる。 

②改善すると入居率が上がる設備

予算や状況により、やったほうが良い設備になります。空室期間が長期化した場合等に検討して下さい。

・ドアチャイム:TVインターホンに変更すると、特に女性に喜ばれます。
・エアコン無い部屋がある:夏が猛暑ですので、各部屋に必要になります。
・物干し:室内干しが付いていると女性に喜ばれます。
3点ユニットバス:ファミリータイプの場合は、バストイレ別にする事で家賃大幅アップ。
・混合式の水栓:シングルレバーに交換で入居率アップ。
・トイレ(ウォシュレット):設備として必須の人が増えてきました。

③付加価値設備

余裕がある時に付けておくと、空室期間短縮になるのと、退室率も下がるので収益性が向上します。緊急性のある設備ではありませんが、今のニーズに合ったものですので、いずれは対応したい設備です。

・宅配ボックス:宅配サービスの充実で大幅に需要が上がっています。
・無料インターネット:大変喜ばれる設備です。賃料がアップします。
・CATV:専門チャネルを見ている人には必須の場合があります。
・追い炊きバス:ファミリータイプの場合は重要です。
アクセントクロス:安価でお部屋の雰囲気を替えられます。 

 

確認事項2:不人気の間取りになっていないか?

【和室の部屋があるか】

現在の賃貸市場で、和室を希望する方は、ほとんどいなくになってしまいました。言い方を変えれば、和室で募集している限り、相場賃料では決まらないという事です。したがって、和室での募集は洋室に比べ、平均5,000円以上は相場より下げる必要があります。因みに、和室から洋室に変更するリフォーム費用ですが、20万円位から変更可能です。 

【広さと間取りが合っているか】

事例1)広い1R(洋室16畳)の場合:大きさ的には2人で住める広さですが、ワンルームなので2人では住み易い間取りとは言えません。そこで、間仕切りを入れて1LDK(洋室6畳、LDK10畳)にすると、住み易く人気の間取りとなり賃料が上がります。

事例2)2DK(洋室5畳、洋室3畳(収納無し)、DK6畳)の場合:お部屋が細切れ過ぎて使い難い間取りです。特に洋室3畳(収納無し)はお部屋として機能しませんので、DKとの間仕切りを取り1LDK(洋室5畳、LDK9畳)にすると人気の間取りに変わります。

 

確認事項3:賃料・礼金・敷金は地域相場に合っているか?

そもそも、賃料等が相場よりも明らかに高ければ、どんな空室対策を打っても決まりません。なぜなら、空室対策の本来の目的は、賃料アップでは無く空室期間短縮にあるからです。賃料アップさせたい場合は、リノベーション等の大幅改修を行う必要があります。

賃料・礼金・敷金相場を確認する方法ですが、物件近くの不動産会社3社位にご相談して下さい。物件から離れた不動産会社ですと、ネット上の情報から算出するだけで、本当の地域相場を知らない場合が多いので注意が必要です。

インターネットで調べる場合には、信頼度の高い不動産ポータルサイト「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」から、類似物件を10件位ピックアップして、賃料の上下2割をカットした中間物件の平均が参考価格になります。

 

確認事項4:物件の立地条件を把握する?

バス便の場合:当然ですが、賃貸市場では大きなマイナスポイントになります。
最寄り駅徒歩10分以上:実際、入居者の9割以上が10分以内を希望していますので、物件に付加価値を付ける必要があります。逆に5分以内は稀少性が有り、強気な家賃設定も可能です。
嫌悪施設:墓地、火葬場、宗教施設等はマイナスポイントになります。
地域性:人気駅であるか、人気学校区内のファミリー物件は人気、街並みの綺麗さ等

 

2.家賃を下げない為の空室対策7項目

家賃を下げない空室対策空室対策1:賃料と管理費の振分けを考える

ほとんどの入居者が、物件を探す時に賃貸のポータルサイト(インターネット)を利用します。賃料の入力が5,000円刻みで検索出来るようになっている為、それを考慮した家賃設定が必要になります。

例えば、72,000円(管理費込み)の物件の場合、ポータルサイトの賃料70,000円までの検索には出てきません。そこで、賃料70,000円と管理費2,000円に振分けることによって、検索にヒットしますのでお客様への露出度がグンと上がります。

コツは、5,000円刻みを意識する事です。70,000円の物件でも、賃料65,000円管理費5,000円で分けて少しでも下の賃料カテゴリーで表示させる事も良いでしょう。費用を掛けずに出来る簡単で有効なテクニックになります。

空室対策2:内見方法を現地対応にする

物件の内見方法の主なものに、「家主カギ開け」「管理会社立会い」「日中はカギオープン」「管理会社にカギ取り」「現地キーボックス」があります。

この中で、手間無く何時でも物件が見られるのが「日中はカギオープン」「現地キーボックス」になります。その他は、予定が合わなかったり、鍵を取りに行く手間があったりします。

物件をご案内する営業マンは、同じクオリティの物件であれば、内見方法が楽な物件を紹介する事になりますので、内件数に大きな差がでます。

したがって、何時でも内見できる「現地キーボックス」で対応するのがお勧めです。よくある例で、鍵を物件から離れた管理会社まで取りに行かなければならない場合は、営業マンが積極的に紹介しませんので長期空室になってしまいます。

空室対策3:インターネット上にしっかり広告掲載する

管理会社(不動産会社)によっては、物件をインターネットに積極的に掲載しない会社があります。

掲載しない理由は「広告費用が掛かり過ぎる」「入力の時間が無い」「反響が取れない」等さまざまですが、現在のお部屋探しは、インターネットからの来店が殆どですので、ネットに弱い会社に頼まれている場合は、変更を検討された方が良いかもしれません。

いくつのサイトに掲載して頂けるかも気になるところです。最低でも押さえておきたいポータルサイトは、「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」の主要3サイトへの掲載になります。

また、ただ載せているだけでは反響はとれませんので、「綺麗な物件写真」「3駅登録」「入居者に響くコメント」を最低限やっている会社を選びましょう。 

空室対策4:費用対効果の合う設備交換

設備の交換は、必ずやるべきものと、やっても費用対効果が合わないものがあります。重要度ごとに分けてご説明します。

【絶対やったほうが良い設備】

・電気コンロ(女性客がほぼ全滅):IHコンロに交換して解消。3.5万円程度
・収納なし(図面上ではじかれます):置き型収納を設置して解消。1.5万円程度
・外洗濯機置場(女性客がほぼ全滅):室内洗濯機置場を作る。10万円程度
・和式トイレ(男女共にほぼ全滅):洋式トイレに交換して解消。20万円程度
・バランス釜(男女共にほぼ全滅):給湯式に交換して解消。内容により費用変動
・和室(男女共にほぼ全滅):洋室に変更して解消。20万円~50万円程度

【効果がある設備】

・ドアチャイム(セキュリティ重視の人に影響):TVインターホンに変更。2.5万円程度
・エアコン(2DKで1部屋のみ設置の場合):各部屋に設置して入居率アップ。6万円程度
・物干し(道路に面している1階のお部屋):室内物干しを設置して女性客増加。2万円程度
・トイレ(ウォシュレット付き限定客がいる):ウォシュレット設置して解消。3万円程度
・キッチン混合水栓(使い勝手が悪い):シングルレバーに変えて解消。:3.5万円程度
・CATVの導入(CATVの視聴・ネッ回線):CATV会社に依頼して解消。物件により無料
・宅配ボックス(通信販売全盛に付き便利):場所があれば設置して解消。10万円程度
・無料インターネット(付加価値サービス):入居率アップ。月額1,500円/戸程度

以上の項目が代表的なものになります。賃料や間取りによりやるべき項目は変わりますが、【絶対やったほうが良い設備】は賃貸経営を続けていくのであれば、必須と考えて下さい。費用は掛かりますが、費用対効果が高く収益性が上がる事になります。

空室対策5:共用部を綺麗にする。

物件を見に行った時に、共用部(エントランス等9が汚いとお部屋を見る前にお客様の気持が下がってしまいます。入居募集の期間中だけでも「ゴミが散乱していないか」「雑草が生えていないか」「放置自転車がなく整理整頓されているか」を整備しておくと、物件の印象が良くなり決まる確率が高くなります。

因みに、共用部清掃を入れると退室率を20%減らす効果が有りますので、安定した賃貸経営をしていく上では、定期清掃を入れることをお勧めします。

空室対策6:初期費用を安くする。(礼金・敷金0円)

家賃を下げる前に検討して頂きたいのが、礼金・敷金を下げる事です。入居者の傾向として、多少家賃が高くても、初期費用の安い物件を選ぶ方が多くなっています。

また、世田谷の人気エリア(下北沢・三軒茶屋等)では、礼金1ヶ月・敷金1ヶ月の物件が多いため、礼金・敷金0円の物件は稀少性が高くなり直ぐに成約になります。空室期間の長くなる閑散期は、特に有効な手段になります。

敷金が0円の場合は「滞納」「原状回復」については、保証会社や保険の活用をするのと契約書の特約に必要な文言を入れて、トラブルにならないようにしておきましょう。

又、弊社では礼金・敷金0円より強力なプランとして「ゼロチンタイ」という商品があり、即効性のある募集方法として利用して頂いております。

空室対策7:入居条件を緩める。

何の対策もせずに入居条件を緩めるのは良く有りませんが、情勢に応じた条件緩和をする事で入居率があがります。

①1R・1Kを2人入居可能にする→特にトラブルになる事は殆んどありません。
②バイク駐車可能にする→契約書に騒音に対する特約を記載する。
③外国人の入居を可能にする→日本語が話せるかの確認と保証会社を必ず付ける。
④高齢者の入居を可能にする→定期借家契約を利用する。身元引受人がいるか確認。
生活保護者の入居を可能にする→生活保護になった理由の確認と保証会社を必ず付ける。
ペット可能にする→敷金の増額するのと、契約書の特約でペットに対する原状回復の記載をする。
⑦事務所可能にする→敷金を増額するのと賃料に消費税を付加する

以上のような事が考えられます。間取りや場所により有効な条件緩和が変わってきますので、地域の特性をしっかり調べて、必要があれば取り入れて下さい。

3.空室対策の失敗例3項目

空室の原因確認失敗例①:費用対効果を考えないリフォーム

原則的には、リフォームをやれば入居率は上がります。しかし、掛けた費用が回収できないリフォームもあります。そもそもやるべきで無かったリフォームです。

①リノベーション(フルリフォーム)

室内の間取りを変えたり、水周りを全て交換して新築同様にリフォームをする場合があります。ここで注意したいのは、室内を全て新品にしてもインターネットに載せる築年数は変わらないという事です。

一般的にリノベーション(フルリフォーム)をした時の賃料ですが、新築物件の80%位になります。あと何年使えるか、賃料がいくらアップ出来るのかをしっかりシュミレーションする必要があります。

状況によっては、簡単なリフォームで済ませて、家賃はそのままの方が費用対効果が高いケースも多くあります。また、思い切って建替えてしまったほうが良い場合もあります。

3点ユニットバスをバストイレ別にする。

今やバストイレ別は入居者の必須条件になってきています。勿論2DKのようなファミリー向け物件の場合は、変更した方が収益が上がる可能性は高いです。

しかし、20㎡位の1Rについては掛けた費用の回収が出来ないケースは多いです。バストイレを別にすると、床や壁の補修も必要ですので大体150万円位の費用が掛かります。

仮に家賃が5,000円上がった前提で考えると回収に25年間掛かってしまい費用対効果が合いません。家賃が10,000円アップ出来るかというと、トイレが新設されるので部屋が狭くなり実際には上がりません。築年数と広さのトータル判断をしていきましょう。

③全体のバランスを考えていないリフォーム

例えば、不人気のバランス釜のお風呂なのに、キッチンだけ高価なシステムキッチンを交換しても、入居率や賃料は上がりません。

その場合は、キッチンを簡易補修で費用を抑えて、バランス釜を給湯式に交換したほうが圧倒的に効果的です。

特に古い物件は、現在の入居者の希望条件に合っていない部分があります。性能アップのリフォームをするより、時代遅れになってしまっている部分や不便な部分(ネックになる部分)の修理を行うほうが、入居率は上がります。優先順位をよく考えて行うようにして下さい。 

失敗例②:空室を埋めるだけが目的になっている条件変更

ペットの飼育、外国籍、高齢者等の入居条件を緩和すれば、入居率は確実に上がります。しかし、賃貸経営は家賃が入ればそれで良いという事ではありません。後々トラブルを想定して、保全措置を取っておかないと、思わぬ費用が掛かり賃貸経営を圧迫します。

①ペット可に変更した場合

退去後の原状回復に多額の費用が掛かる場合があります。特に糞尿の躾が悪いと、お部屋の臭いが取れない為、床壁全ての交換が必要になります。

保全策→敷金の増額、ペットの飼育規約を作成して注意喚起をする。

②外国籍の入居を可能する場合

滞納したまま、国に帰ってしまい家賃の回収が出来ない。言葉や生活習慣が違いトラブルが絶えない。

保全策→必ず保証会社を付ける。日本でのお勤め(学校)・来日年数・日本語が話せるか等をしっかり確認して審査する。

③高齢者の入居を可能にする。

失業してしまうと、次の仕事が見つからず滞納になる。物件で無くなってしまう事がある。

保全策→契約を終了出来る「定期借家契約」にする。保証会社を付ける。身内の連絡先を必ず聞いておく。(可能であれば2人以上)

家賃が入れば何でも良いというスタンスですと、トラブル塗れの賃貸経営になってしまいますので注意して下さい。

失敗例③:賃料が相場に合っていない物件の空室対策

そもそも空室対策は家賃を上げる為に有るのではなく、空室期間短縮や賃料下落を遅らせる為にあります。したがって明らかに地域相場より高い賃料の物件に空室対策をしても、決まる事はありません。費用を掛けた分、かえって収益性が落ちてしまいます。適正な賃料で、空室期間を短くして今の賃料を長く保つ為に空室対策を施す事が、結果として収益性の高い安定した賃貸経営を継続する事が出来るのです。

4.まとめ

まとめ殆どの不動産会社が推奨している空室対策は、お金を掛けるリフォーム(リノベーション)です。リフォームをすれば、もちろんお部屋は良くなり入居率は上がりますが、費用対効果が合っているかどうかは別問題です。むしろ、収益性の合わないリフォームはやるべきではなく、その前にやれる事は無いか検討して改善させるべきです。

また、大規模なリフォームをする場合には、あと何年貸せるのかを考え、収支が合うかを計算して、建替えと比較した上で行うようにして下さい。

空室対策で大事なことは、まず、物件の状況確認をしっかりして、ネックになっている部分や近隣の他物件と比較する事から始まります。その後、優先順位を付け予算に応じて、適切な空室対策を行って下さい。但し、費用の掛け過ぎは、逆に収益性を下げる事になってしますのでご注意下さい。

最後に、空室対策に強い信頼できる不動産会社を見つける事も非常に大事ですので、良い会社を見つけるポイントを上げておきます。

【空室に強い管理会社を見分けるポイント】

①インターネットに強い会社(ホームページ等がしっかりしている。)
②仲介店舗がしっかりしており、物件探しのお客様の声が直接聞ける会社(生の声を聞くことにより、迅速に適切な空室対策が出来ます。)
③賃貸管理の実績がある会社(経験・実績の蓄積により、良い空室対策が出来ます。)
④常に新しい取り組みをして、チャレンジしている会社(ニーズの変化が早い時代ですので大事です)
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