収益最大化を叶える老朽化アパート建て替え!


賃貸住宅を建てる上で最も重要になるのが、事前のマーケティングになります。このマーケティングが甘いと、どんなに良い建物を造っても決まりは悪くなってしまいます。

建物プランの打ち合わせは、建築業者に丸投げは危険です。大手ハウスメーカーだから安心という事もありませんので、ご注意ください。特に間取りについては、インターネット反響を意識したものを書かなければいけません。しかし、その実際は反響の取れない間取りが非常に多いのが実情です。

例えば、2DKのお部屋で専有面積が39.9㎡でも40.0㎡でも、住む上での快適性はまったく変わりませんが、ネットでの反響は、雲泥の差が出てしまいます。これは、どのサイトも5㎡単位で検索がされますので、物件の露出度が大きく変わってしまうからです。ネット上には、こうした微差が大差に繋がる項目が何十項目もありますので、より多くクリア出来ている物件が、より多くの家賃が取れる物件になります。 したがって、新築物件を立てる時は、建築のプロのハウスメーカーだけでなく、募集のプロ(不動産屋)の意見もよく聞いて進めると失敗がなくなるでしょう。
満室経営
目次

  1. 建て替えのメリット・デメリット
  2. マーケティングポイント
  3. 建て替えるべき年数は何年?
  4. トラブル[立ち退き/近隣住民]における対処
  5. 建て替えに掛かる費用/相場
  6. 老朽化したマンションの建て替え成功事例

建て替えのメリット・デメリット

【建替えのメリット】
①最新の人気の間取り・設備を採用する事により、賃料が確実にアップして、空室期間も短くなりますので、長期間に渡って安定収入を得る事が出来ます。

②最新の建物は耐震性や防火性に優れていて、地震や火災で建物の全壊や人が亡くなるリスクがほぼ無くなりますので、長期間の賃貸経営が安心して出来ます。

③屋根、外壁が光触媒の技術によりメンテナンスフリーのところが多いので、多額の費用が掛かる外壁補修等が30年は掛らないのが大きなメリットです。また、最新の建物は60年以上使えますので、長期間に渡って高収益が得られます。

④最新の配管や設備を使用する事により、消音・脱臭・防音等の機能が付いており、古い建物で多い騒音・悪臭・漏水等のトラブルが激減します。

⑤相続対策による節税や、建物のトラブル・クレームが無い状態で、次世代へ安心して引継ぐ事が出来ます。

【建替えのデメリット】
①建物の規模にもよりますが多額の建築費用が掛かりますので、精神的なプレッシャーは感じると思います。しかし、プランを良く練り、収益性の高いアパート建てる事によりリスクはどんどん低くなります。

②入居者の立ち退き交渉が必要であり、お金と時間が掛かります。但し、計画的に立ち退き交渉を行う事により、立退き料0円で全室退去される事も可能です。

③建築基準法の改正等により、現況の建物より小さくなり収支が良くない場合があります。

マーケティングポイント

①地域の賃貸市場を調べる。(将来性)

最近の新築物件で、新築時の募集のみ決まり、2回目の募集から賃料の減額をしないと決まらない物件を多く見るようになりました。この場に2つの事が考えられます。
1つ目は、投資用不動産会社が販売用に造った建物の場合です。殆ど場合が、1部屋の広さを10㎡から15㎡位の狭小にして部屋数を多く造り、新築時のみですが利回りを上がるので高く販売する事ができます。しかし、新築時の入居募集は、新築プレミアムがあり何とか決まりますが、本来のお客様のニーズが1Kでは25㎡以上を希望していますので、入居期間が短く、中古になっての募集は賃料の下落を覚悟する必要があります。
2つ目は、地域の賃貸市場を上辺だけしか調べていない場合です。そもそも、すべての地域で賃貸経営が成功する訳ではございません。過疎化地域やアパート共有過多の地域では、そもそもアパート経営が成り立たない場所も多くあります。建てる事がゴールになっている建築会社も多く、都合の良い資料のみを提示して場合も有りますの、十分注意して決定して下さい。

②何処のハウスメーカー又は工務店で建てるのが良いか。

何処の建築会社で建てるかの判断は、場所・建物の大きさ・将来の賃貸ニーズによって変わってきます。建築費を安く抑えたいなら工務店の方が安くなります。その場合は、アパート建築の実績が豊富なところに頼まないと収益性の低い建物なってしまい、結局高く付く事になりますので気を付けて下さい。大手ハウスメーカーは、耐震性が高く、ブランド力が有り(入居者からの評価が高い)、メンテナンスフリーの建物になっています。工務店より最初の建築費は高いですが、建築後の修繕費、募集賃料を考慮すると長く安定した賃貸経営が出来るでしょう。但し20年位で賃貸需要が無くなる可能性のある場所では、格安の工務店で建てて資金の早期回収をすべきでしょう。
何処のメーカーが良いかは、場所(駅からの距離・賃貸の将来性)・建物の規模によって、それぞれ得手・不得手が有りますので、それぞれの特徴を把握している専門化に相談した方がいいでしょう。

それでは、大手ハウスメーカーと工務店のメリット、デメリットをお伝えしておきます。

【大手ハウスメーカー】
・メリット
1.通常は10年から15年位で掛かる外壁や屋根の大規模修繕が30年位掛からないメンテナンスフリーの建物になっている。

2.大量の建築実績により、最新の設備ニーズが分っており建物のバランスが良い。

3.建築のアフターフォロー体制が長期(60年が多い)に渡りしっかりしており、建物を良い状態に保てる。

4.耐震等級の最高ランクを取っている会社が多く、耐震性・防火性により優れている。

5.ローンを利用する場合、銀行からの建物担保評価が高く、借入れ金額や金利が工務店より有利な条件で利用できる。

6.賃貸募集の時、大手ハウスメーカー施工が入居者の安心材料になり入居率が高くなる。

・デメリット
1.原則、工務店より建築費が高くなる。

2.デザインの自由度に制限がある。各メーカーのブランドイメージを壊さない範囲までしか自由が利かない。

【工務店】
・メリット
1.建築費が安い場合が多い。

2.建物の自由度が高く、こだわりの建物(デザイナーズ物件等)が造れる。

3.営業、建築共に小回り良く、細かい事の融通が利き易い。

4.地域密着でやっているケースが多く、地域の特性等をよく把握している。

・デメリット
1.建築後のメンテナンスは、大手ハウスメーカーと違い定期的な修繕がある程度必要。

2.間取りプラン・設備・外構にバラつきが有り、バランスの悪い建物になる事がある。

3.建築後、倒産する事が有り長期保証はあまり期待しないほうが良い。

③ 当然ですが、最寄り駅からの距離は重要になります。
最寄り駅徒歩5分以内の物件については希少性が高く、他に対抗物件が少ないので空室期間が短く、家賃の下落も緩やかになります。距離の1つのデッドラインは最寄り駅徒歩10分以内になります。これは、お部屋を探している人の80%以上が10分以内を希望しているからです。10分以上の立地で新築を建てる場合は、ペット可、バイク可、デザイン物件など特徴を付けていくことをお勧めします。

④ 人気の設備を入れて入居率を上げる。
人気設備については、年々変わっていますので難しい部分ありますが、必要な設備はしっかり入れておかないと賃料に大きく影響します。入れないと賃料に必ず影響する設備として、シングルの場合は、駐輪場、モニター付きインターホン・IHキッチン・独立洗面台・ウォシュレット・居室の広さ7畳以上、ファミリー物件の場合は、シングルの設備にプラスして追炊き付きバス・LDK10畳以上・キッチンコンロ2口以上になります。また、最近はネット通販(アマゾン)が主流になってきたので、宅配ボックス設置物件の人気が上がっています。最近では、無料Wi-Fi導入も物件の差別化として大変有効な手段です。

⑤ 外壁によって、入居率やメンテナンス料に大きく影響。
新築時は、外壁が何であっても入居者が決まりますが、10年後、20年後と古くなってくると、外装の見栄えにより入居率が大幅に変わってしまいます。古くなっても、見栄えの良い素材として、タイル貼り・ALCボード・サイディングボード等があります。逆に年数が経過して古く感じる可能性が高いものとして、モルタル吹付け・コンクリート打放し等が考えられます。また、メンテナンスについては、外壁に良質な光触媒(太陽や蛍光灯などの光が当たると、その表面で強力な酸化力が生まれ、有害物質を除去することができる浄化材料です。)を採用しているところも増えており、20年から30年間はメンテナンスフリーの物件もありますので、建築時の金額だけに惑わされずに、トータルのキャッシュフローで考えて選択して下さい。

⑥ 1LDK・2DKタイプの部屋を作る。
一般的に、1Kより1LDKのほうが利回りは多少下がりますが、ファミリータイプは、入居の期間がシングルタイプより長い為、家賃の入らない空室期間やリフォームコストが少なくてすむ利点があり、トータルの利回りが上がるケースもあります。場所によって間取りのニーズが大きくかわりますので、地域に詳しい不動産会社に調査してもらった上で、ベストのプランを選ぶようにして下さい。

⑦ エントランスを気持ち豪華に作る。
エントランスは、お客様が物件に入って初めて目にする場所です。そこで決まるか決まらないかが、決定すると言っても過言ではありません。エントランス部分だけで結構ですので、石やタイルを貼って豪華にするようにして下さい。多少お金は掛りますが、それ以上に入居率に貢献しますので費用対効果は高いといえます。花や植物などを置いてみるのも効果的です。

⑧ 入居者のニーズを考えて室内の色目を決める。
1番無難な選択は、白を基調の建具・フローリング・クロスになります。清潔感があり、お部屋に広いイメージを与え、嫌がる人が少ない鉄板の色調です。次にダーク系(黒・こげ茶)を使用した場合ですが、良い設備・仕様を使っている場合は高級感を与えます。しかし、失敗する事もありますので、専門家によく聞いてから選ぶようにして下さい。また、1部クロスの色を替えるアクセントクロスですが、しっかり濃淡を付けることが大事になります。迷った時は、茶色系統の色にしておけば間違いありません。濃淡のつきにくい色は、失敗しますので極力避けるようにして下さい。

⑨ 耐震・防音対策をしっかりしたものを選ぶ。(天井、床、壁)
地震大国の日本ですので、入居者の希望も耐震性を重要視する人が増えております。耐震性の良い物件を建てる事は、ご自身の資産を守る事と同時に賃料アップにも繋がります。また、クレームとして音のトラブルも結構ありますので、防音仕様の建物を建てる事により、入居者が快適に暮らす事ができ入居期間が長くなります。結果として、家主様のキャッシュフローが向上して収益性の高い建物になります。

⑩ 自転車置場・バイク置場を作る。
車離れが進み、自転車を所有する人が増えました。新築で建てるのであれば、1世帯に1台は自転車スペースを確保することは必須になります。また、都心に近い地域では、バイク置場の有る物件が大変不足しています。バイク置場を確保できれば、競争力の高い物件になりますのでスペースが許す場合は検討して下さい。

建て替えるべき年数は何年?

建て替えの目安年数ですが、築30年前後で考えて下さい。理由としては「修繕費(外壁・屋根・配管等)が多く掛るようになった。」「設備・間取りが今のニーズに合わなくなり、賃料の下落が止まらなくなり、空室期間も長くなってきた。」「地震が多いので耐震性が心配。」等が建築30年位から増えていきます。

結果として、修繕費は増えていき、家賃は年々下がってしまう為、収益性が合わなくなってきます。建て替え以外の改善策としてフルリフォームする方法があります。外観・耐震性・配管まで全て改修してしまえば見た目も新築同様ですし、耐震性、漏水の心配も無くなります。費用も新築で建築するより3割~4割程度安く出来ますので、とても経済的です。

但し、賃貸募集する時に図面やネット掲載の築年数が古いままになり、費用を掛けた割に賃料が上がりません。実際、フルリフォームと新築では募集賃料が30%程違いますので、新築で建て替えた方が結果として収益性が高くなる場合が多いです。但し、フルリフォームの方が良い場合もあります。再建築が出来ない物件や、建て替えると建築基準法の関係で建物が大幅に小さくなってしまう場合には、フルリフォームを活用しましょう。

また、老朽化してくると、雨漏り対策工事(屋根、外壁)や給排水管の大規模工事で修繕費が数百万円~数千万円単位で掛かってきますので、その費用が発生する前に新築アパートを建ててしまったほうが、費用的にお徳になります。その目安が築30年と考えて下さい。

トラブル[立ち退き/近隣住民]における対処

立ち退きのポイントは、入居中の住人としっかりと話し合いをして円満に立ち退いて頂くことが大事になります。なぜなら、話し合いで解決した場合、立ち退き費用の目安は、通常賃料の5、6ヶ月分になります。しかし、強気にやりすぎて争いになってしまうと、裁判所は賃料の10ヶ月分の支払いを求めてきますので、費用が嵩んでしまいます。逆に、計画的に立ち退きを行えば、ほとんど立ち退き料無しで退室して頂けることもあります。

弊社の例で20世帯分の立ち退きを、0円で退室して頂いた事例もございます。この時の1番の要因は、3年前から退室を計画的に取り組み、契約更新の度に定期借家契約(期間内で契約ガ終わる契約)に切り替えたことです。これは入居者にメリットの無い契約になりますので、入居者と密なコミュニケーションが取れていないと実現できません。

また、建物を建てる時に気を付ける事は、近隣に挨拶に回るのは勿論ですが、建物の北側(相手の南側)部分に目隠しをしてプライバシー保護の気配りをすることは大切です。

また、入居後も騒音やゴミの問題が出ないように、防音材やゴミBOX等、可能な限り建物に工夫をしましょう。また、自己主張が多くなった現代では、滞納やトラブル等が年々増加傾向にありますので、保険の意味も含めて、プロの管理会社にお願いする事をお勧めします。

建て替えに掛かる費用/相場

建築において、まず調べるのは建築費(本体価格)の坪単価ではないでしょうか?
しかし、坪単価は各建築会社によって算出の方法が違っていますので、比較する時は細かい内容のすり合わせが必要になります。それでは、建築に掛かる費用を上げておきますので参考にして下さい。

本体価格:建築費の中に、「設計料、外壁タイル費用、エアコン費用、電気・ガス・水道等の設備費用等」が入っている会社と、入っていない会社があります。また建築面積も、「延べ床面積(室内の床面積合計)」と「施工面積(延べ床面積+共用部分)」と各会社バラバラですので、坪単価が安いところが、必ずしも建築費が1番安いとは限りません。安すぎる会社は、その他の諸費用で多く取っている場合がありますので注意して下さい。

目安価格:木造(坪50万円~70万円)鉄骨造(坪60万円~100万円)RC造(坪80万円~120万円)

外構工事:共用部分の広さや何処まで造り込むかによって、費用が大きく変わります。エントランス部分や外構がカッコ良いと賃料が上がりますので、費用対効果を考えて可能な限り予算を割きましょう。
目安価格:100万円~500万円

解体工事:構造や現地の立地条件(重機が入って出来るのか、手壊しなのか)によって大きく変わってきます。また建物にアスベストが使われていると、通常価格の1.5倍程度に解体費が高騰してしまいます。また、安すぎる業者さんは近隣対策が不十分だったり、分別が適当だったりするのでトラブルになる場合があります。また、世田谷区の特定の地域になりますが、行政から解体の助成金が出ますので、この制度を利用して無料で解体をする事も可能です。

目安価格:木造(坪3万円~6万円)鉄骨造(坪4万円~8万円)RC造(坪5万円~15万円)

インフラ工事(電気・ガス・水道):前の水道本管が細くて、引き込みをやり直す事になると余分に費用が掛かります。
目安価格:150万円~300万円

地盤改良工事:地番調査をした結果、地盤改良工事が必要になるケースがあります。地震の多い日本ですのでお金は掛かりますが、大事な工事になってきます。
目安価格:100万円~300万円

設計料:大手メーカーの場合は、子会社の設計事務所が社内ありますので、本体価格に含まれていたり安価だったりします。また、変更等の打ち合わせも同会社なので円滑です。工務店の場合は、設計は基本的に別会社になりますが、こだわりの建物を建てたい時は柔軟に対応をしてくれます。但し、別途それなりの費用が掛かります。
目安価格:工事費の8%~12%

消費税:8%ですが金額が大きいので、増税のタイミング等のチェックをするようにして下さい。

不動産取得税:評価額によります。1世帯40㎡以上は非課税ですのでプラン次第では無税になります。建築後1年以内に課税されます。
目安価格:1世帯0円から20万円

その他諸費用:火災保険料:構造や世帯数によって変わります。20万円~100万円、登記費用:借入金額によって変わります。30万円~100万円、銀行ローン手数料:金融機関や借入金額、プランによって変わります。3万円~50万円

トータルの目安価格として、1K:800万円~1,000万円/戸、1LDK:1,000万円~1,500万円/戸(外構、諸経費全て込み)になります。(例:1K(900万円)×6世帯=5,400万円)勿論、間取り・グレードが上がれば賃料も上がりますので、その土地に合った建築会社やプランを選択する事が重要になってきます。駅からの距離や地域性を十分考慮の上、目先の利益だけでなく20年~60年単位で考えた時に、1番収益の上がる方法を選ぶようにしましょう。

老朽化したマンションの建て替え成功事例

世田谷区の三軒茶屋駅徒歩1分の好立地で、3階建て築50年以上の商業建物の建て替え事例になります。入居者の立退きと収益性を最大化する事を使命としてお手伝いしました。立ち退きについては、30年以上営業している飲食店が入っていましたので難攻しましたが、粘り強く2年間交渉を重ね何とか退去して頂きました。建築プランも銀行経由の設計士より作成されていましたが、残念ながら収益性の低いプランでしたで大幅な変更をお願いして、年間収入を約700万円アップさせた事例を紹介します。

『建物』田園都市線「三軒茶屋駅」徒歩1分、建物築50年3階建て、土地40坪、商業地域

【建築会社からの案】
鉄骨ALC造8階建(1~2階店舗・事務所、3~6階1K(洋室6.3畳)12部屋)
月額賃料2,358,000円

【弊社の改善案】
鉄骨ALC造8階建(1~3階店舗・事務所、4~6階1K(洋室7.4畳)9部屋)
月額賃料2,935,000円

【差額】 月額577,000円×12ヶ月=年額6,924,000円(約700万円の収入アップ)

【改善のポイント】

①居住用プランにオートロックを付けたいが為、店舗と住居の入口が別々に設置されていた為、この物件で1番高い賃料が取れる1階店舗の専有面積が狭くなっていました。そこで、多少住居部分の競争力は落ちますがオートロックを諦めて、居住用と店舗用の共用エントランスにしました。エントランス及び階段が1ヶ所減った事により、1階、2階の店舗有効面積が大幅に広がり、1階、2階だけで月額390,000円の賃料を上げる事が出来ました。

②3階以上が居住用プランになっていましたが、駅徒歩1分という好立地を考慮して、住居より坪単価賃料の高い店舗・事務所に変更しました。これだけで、130,000円(3階部分のみ)の賃料を上げる事が出来ました。

③住居の方ですが、シングルタイプで6.3畳の1Kになっており、平米数の割りには居室の畳数が小さくなっていました。理由は、キッチンがファミリータイプの大型のものが入っておりスペースを取り過ぎていました。そこで、キッチンを含め水周り全体的をシングルに合うサイズに変更して居室部分を7.4畳に広げました。また、建具、フローリングを人気の白色を使用して清潔感と広さを演出しました。変更したことにより1戸当たりの賃料が平均6,400円UPし、居住用9部屋分で57,000円の賃料UPに繋がりました。

結果として、年間約700万円の賃料をアップする事が出来ました。今回は人気駅「三軒茶屋」徒歩1分の立地で、店舗としての賃料が高く取れるのが明らかでしたので、いかに店舗の賃料を上げるかがポイントでした。勿論、居住用のみの物件でも、プラン次第で平均10%~20%賃料が変わってきます。

この物件については、完成して8年以上経ちますが1ヶ月以上空室になったことも無く、新築当時から賃料を下げた事の無い気物件になっています。

アパート建築で成功する為には、必要な設備等のグレードアップも必要ですが、場所や地域の特性をよく理解して、プランをとことん練って建てる事が最も重要になります。

満室経営