気になる賃貸市場

賃貸物件が8,000戸増えて人口が7,000人減ると

賃貸市場の変遷

①　初　期　需要＞供給　昭和～平成初期　
敷金・礼金：各々２ヶ月　更新料：1.5ヶ月　広告料：０円
【状況】
・ 賃貸市場の物件が不足しており、新築物件は完成前に決まってしまう時代。
・ 人口・世帯数も年々増加していて物件不足により賃料も上り基調でした。
・ インターネットは普及しておらず、物件情報取得は物件近くの不動産屋を何件も回って探していた。
物件を持つ家主が主導権。街の不動産屋は物件を集めて活性化。

②　成長期　需要≒供給　平成前期　
敷金・礼金：各々２ヶ月　更新料：1.5ヶ月　広告料：０円～1ヶ月分
【状況】
・ 賃貸物件の建築が盛んな時期。
・ バブル崩壊後、不動産の売買価格は下落したが賃料の下落は無かった。
・ インターネットが出現し、業者専用サイトのレインズが運用開始（平成2年）された事により、業者間の物件共有化が進みました。
サブリース等の登場により物件を管理する管理会社が主導権

③　成熟期　需要≦供給　平成後期　
敷金・礼金：各々1ヶ月　更新料：０円～1ヶ月　広告料：1ヶ月分
【状況】
・ 年金対策・相続税対策として賃貸住宅の建築又は購入者の増加。
・ 人口・世帯数も減少に転じて物件供給過多になり始め、賃料は下がり基調になった。
・ インターネット全盛期、物件探しの大多数の方がインターネット経由になった。
・ ゲストハウス等の登場により、賃貸市場の多様化が進む。
物件力(デザイナーズ等)・リーシング力のある仲介会社が主導権

④　変革期　需要＜供給　これから　
敷金・礼金：０円　更新料：０円　広告料：1ヶ月分～
【状況】
・ 高齢者・外国人の増加。
・ 人口減少による過疎化の地域が顕著になり、都心への集中が更に進む。
・ インターネットと合わせて、口コミ等の紹介・リピートでの集客（お客様の囲い込み）が大事になる。
入居者が主導権、ターゲットを絞った商品を提供出来る、マーケティング力のある不動産会社が優位になる。

【まとめ】
・ 居住用賃貸の賃料は、景気で左右されるのでは無く、需要と供給のバランスで決まります。今後の人口減少を鑑みると、何もしないと空室が増え収益性を保つ事が出来ないので、必要な時にリフォームや条件変更を考えて下さい。
・ 高齢者・外国人の賃貸需要は今後も拡大していきますので、空室で困った時は、保全を掛けながら入居を検討してみて下さい。
・ 今後は、物件というよりも、窓口になる不動産会社の力量により、空室期間・収益性が大きく変わってきますので、業者の選定が重要になります。

賃貸経営は、満室経営さえ出来れば、非常に安定した収益が上がる超優良事業になります。
一番のリスクは空室ですが、人気エリアでは、対応さえ間違わなければ満室経営を問題なく継続出来ます。