賃貸経営の中でも、賃料設定はとても重要です。家賃設定を間違えてしまうと、空室期間を作ってしまい、収益を上げることはできません。下北沢、三軒茶屋エリアでも、新築物件の増加と人口減少により、空室が多くなり家賃相場は下落する一方です。オーナー様が思っているよりも1年前、2年前とでは家賃相場は明らかに違います。それでは、どのように家賃を決めるのかということですが、まずはインターネットで競合物件を調べることから始めましょう。競合物件とご自身の物件を比べ、どこが勝っているか、強み、弱みを見ていきます。そこから賃料相場がなんとなくわかってきます。しかし、賃料相場ではなかなか決まらない時代がやってきました。なぜ、決まらないのか。理由や賃料設定のポイントを今回お話させていただきます。ぜひ参考にしてください。
【目次】
1.競合物件の家賃を調べる
スーモやホームズなどの大手ポータルサイトで、ご自身の物件に条件が近い物件を調べてみましょう。
例えば、駅徒歩10分の物件があったとします。一見すると同じ条件に見えますが、10分歩けば坂が多い場合や、住宅街か繁華街でも違いが出てきます。
女性であれば、夜間明るい道を通って帰れるかどうかも気にされます。すなわち、良い徒歩10分と悪い徒歩10分があるということです。
南向きと言っても、視界を遮るもののない抜けた感じの物件もあれば、窓をあけたらすぐビルが隣接しており、日当たりゼロなんて物件もあります。
同じマンション表記でも、鉄骨造と鉄筋コンクリート造では違います。お客さんがポータルサイトで検索したときには、上記のことは関係なく検索結果として表示されます。
そのため、競合物件を単純に比較することなく、細かいところまで見て賃料を決めなければ、見当違いな設定になってしまいます。
2.賃貸管理会社に相談してみる
賃料設定を決めるにあたり、賃貸管理会社に相談するのも良いでしょう。
例えば、下北沢エリアの物件をお持ちであれば、仮に最寄り駅が世田谷代田駅であったとしても下北沢駅周辺の賃貸管理会社に相談することをお勧めします。お部屋探しのお客様は、各エリアの主要駅で探す人が多いため、賃貸管理会社も最新のお客様のニーズや相場感を知っているはずです。
そのときは3社くらい回るのがベストです。賃貸管理会社は賃料を高めに言ってくるところが多いです。あまり低い賃料設定をするとオーナー様ががっかりしてしまい、離れてしまうからです。そのため、あまりに高い賃料設定をする賃貸管理会社がいるとすれば、空室期間が長くなるだけですので、避けたほうがよさそうです。
3.相場の家賃設定では決まらない時の対応
家賃相場がわかってくると、一般のオーナー様は相場に合わせた賃料設定をします。しかし、色々と調べた競合物件は決まっていないため市場に情報が流れているのです。決まる物件は1ヶ月以内には決まりますので、情報はすぐに無くなってしまいます。
もし、競合物件が決まっていき、ご自身の物件が決まっていないとすれば、賃料設定が間違っている可能性があります。多くのオーナーが相場に合わせた賃料設定をするため、数ある物件の中でご自身の物件が埋もれてしまっているのです。
同じような物件が同じような家賃でありふれている現在の市場であれば、オーナーの物件である必要が無いのです。もしも選ばれたら運が良かったということです。空室期間を短くする為には、リフォームをしたり、賃料を少し安く設定することで競合から抜け出すことが出来ます。
待っていては空室期間を延ばしてしまうだけです。その後、賃料を下げて決まっても空室期間分の賃料は取り戻すことができません。常に市場を意識しながら賃料を設定することが大切です。
4.まとめ
家賃相場はあくまで相場であり、決まる値段かどうかは別の話です。消費者は相場よりもお得感のあるものに購買意欲をもちます。これは、賃貸物件だけの話ではありません。
インターネットが普及した現在では、容易に物件情報を入手でき、お客様も家賃相場を知っています。それゆえ、競合物件より抜け出す必要があります。
しかし、相場であれば決まる時期もあります。それは、1月から3月の繁忙期と言われる時期です。この時期は進学、就職など必ず引越しをしなければいけない理由があるからです。
それ以外の時期に引越しをする人は今と同じ位の賃料で今より良い物件を探している人が多いのです。そのため、お得感が無ければ引越しをしないのです。
家賃を下げる前にやるべき事は沢山あり、その対策により決まっていく物件は多数ありますが、決らなかった時に家賃相場に拘りすぎて、空室期間分の損失を出すことを良いとは思いません。まわりのオーナーより一歩先を見据えた賃料設定をすることが、これからの空室時代を乗り切る鍵となりそうです。
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著者名：清水 隼人
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