賃貸物件には平均居住年数の問題があります。賃貸経営の大きな要素として退去対策である「出さない管理」こそが、大きな空室対策になってきています。平均居住年数を安定させるためには入居者に長く住んでもらえるかを考えることが、重要になってきております。オーナ様の中には入居者が決まったのに、2年も経たずに退室なんて経験があるかもしれません。それには理由があったのです。賃貸物件では『共有部の定期清掃』『設備トラブル時に迅速な対応』『入居者の物件に対する不平・不満を聞いて改善』などの対応は出来ているでしょうか？空室時は意思高く頑張っても、入居後の対応が疎かになっているオーナー様が多いのです。オーナー様と入居者様の立場が昔とは変わりつつある現在では、空室問題や居住年数問題とオーナー様が抱える課題が増えてきています。激動の時代だからこそ、自主管理では通用しない部分が多くなってきており、専門の業者をうまく活用して改善していく必要があります。学生・単身・ファミリー・高齢者・外国人と様々な入居者が居る中で、空室対策も大事ですが、平均居住年数を長くする事により賃貸（アパート・マンション）経営のキャッシュフローが大きく改善します。
【目次】
1.賃貸物件での平均居住年数
学生の平均居住年数ですが2年～4年という人が全国で87.2％と前年に比べて増加しています。学生の場合は、学校に通う年数に応じている事が考えられます。居住年数が4年を超える場合は、就職後も住み替えの必要の無い場合や浪人生のケースが多いです。また、外国籍の学生の場合は、ほとんどが4年生の学校に行きます。
ファミリー層の平均居住年数は4年～6年が61.1％を占めており、シングル層に比べ居住年数が長くなっていますが、6年以上の割合はあまり多くありません。
65歳以上の高齢者の場合は6年以上が63.9％となり居住年数が長くなっています。高齢になると、受け入れ先が少なくなり引越しがしづらくなるので、居住年数も自ずと増える傾向になります。
こちらは半年毎に「日本賃貸住宅管理協会」から賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』が公開されています。
2.退去すると、オーナー様の負担になってしまう費用
一昔前までは礼金2ヵ月の物件が多く存在した為、契約時にオーナー様の懐が温まり、敷金も2ヵ月で原状回復費用もある程度いただけたので、オーナー様の出費が少なかった時代です。
しかし、現代ではゼロゼロ物件の増加や礼金ゼロが当たり前になっている為、入居時のオーナー様の旨みは無くなってしまいました。だからといって、昔のように敷金・礼金を2ヵ月にしたところで入居者が決まらないため、逆に空室期間が長くなることで、家賃収入がなくなり結果的にマイナスになってしまいます。
【入退室時のオーナー様の損失（例）賃料8万円の場合】
・空室期間（リーフォーム期間含む）が3ヶ月（平均）24万円
・リフォーム費用1ヵ月（平均家主負担分）8万円
・不動産会社への広告料1ヵ月 8万円
合計40万円の損失が出てしまいます。
更に、空室期間が年々増加している時代なので、ますます、損失は増える傾向にあります。このように、昔とは違い賃貸経営は厳しくなってきています。
そこで、多少費用をかけても、入居中の居心地を良くして入居者に長く住んでいただく事により、退室回数が減らせるので、無駄な損失が減り賃貸経営が良くなるのです。
3.退去対策（出さない賃貸管理）の方法
平均居住年数が減少している現代ですが、何をしたらいいのでしょうか。
①共有部の定期清掃
ゴミが散乱していたり清潔感が無いと気持ち良く住めませんので、居住年数は減少します。定期的に共用部の清掃を行う事によって、居住年数は約20％アップします。
②エアコンや給湯器等、設備の故障時の対応
誰だって快適に過ごしたいと思います。そんな中、起きるのが設備トラブルです。「暑い夏にエアコンが使えない」「給湯器の故障でお風呂に入れない」なんて事が起きたら嫌なものです。
そんな時に迅速に対応を行えば、入居者の方々も大きな不満にならず、退室の原因にはなりません。しかし、対応が遅かったり・対応しない場合は、退室する理由に繋がってしまうので、迅速な対応が大切になってきます。
その為には、休日に関係なく迅速に動いてくれる業者を確保しておく事が重要になります。
③入居者の不満を聞く
入居者の中には、不満があっても遠慮をして何も言わずに退室してしまう入居者がいます。更新時にアンケートを取って、入居者の不満を知り改善することも大事です。
4.まとめ
入居募集が難しくなり空室期間が長くなっている今、いかに入居者に長く住んでもらえるかを考えることが、重要になってきました。
昔とは貸主・借主の立場は変わりつつあります。受け入れられない事もしばしば有るかもしれませんが、家賃収入に関わってくることなので考える必要はあります。
今後も、空いたら直ぐに埋める努力は必要になりますが、必ずロスは出てしまいます。毎月数千円の費用を掛けて定期清掃を入れる事で、退室という大きな損失を防ぐ事が出来るのです。
今求められている賃貸経営の大きな要素として退去対策である「出さない管理」こそが、大きな空室対策になってきています。居住年数が安定していればキャッシュフローも良くなりますので、新しい視点としてお考え頂ければと思います。
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著者名：高山 孝輝
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