賃貸管理会社を変更する時の大家さんの注意点

賃貸管理会社を変更した大家さんの理由と変更時の注意点

賃貸物件の滞納やトラブル問題の増加に伴い、賃貸管理会社の変更や新規に管理委託を任せる大家さんが増えてきました。ほとんどの賃貸物件は2年毎に契約更新が発生しますが、この更新のタイミングで、管理会社の対応に不満を感じていた大家さんが変更を決断する場合が多いようです。管理業務の対応に対する不満や入居者募集が弱く空室の長期化等が原因になっているようです。因みに、当社が管理会社変更の依頼を受けた場合のチェックポイントは、「滞納は無いか?」「保証人又は保証会社が付いているか?」「保険はちゃんと掛かっているか?」「特約はどういう内容か?」「消費税が前の税率になっていないか?」になります。出来ていて当たり前の事ですが、実際に引き継ぐと不備があるケースが多く、最初は書類の訂正や整備の対応に追われてしまいます。しかし、この対応を疎かにすると後で大きな問題になってしまいますので、少々手間ですがしっかりやるようにしています。賃貸管理会社の変更は、大家さんにとって大きな決断になります。変更先が必ずしも良いとは限りませんので、安易に変更をすべきではなく、今の賃貸管理会社としっかり話し合いをして、問題点が改善出来るか判断して決めるようにして下さい。

”無料でプロに相談にできます”お気軽にお問い合わせください

世田谷地域のお部屋探し(世田谷賃貸コレクション)⇒

【目次】

  1. 賃貸管理会社の変更を依頼された理由と3つの注意点
  2. 賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類
  3. まとめ

1.賃貸管理会社の変更を依頼された理由と3つの注意点

注意点

弊社の地元エリアである三軒茶屋駅から徒歩10分で築50年の木造賃貸物件にて、賃貸管理会社の変更を依頼されたケースです。その大家さんは地方に住んでいて、付き合いの長い管理会社にて入居募集やその他の管理業務を委託しておりました。

しかし、その賃貸管理会社で社長の代替わりが起こり、先代の時のような密接なお付き合いがなくなってしまったようです。空室時の入居者募集(空室の長期化)や物件の管理業務の対応に大家さんの不満が募り、賃貸管理会社を変更する事を決断しました。

そんな折、更新業務からの管理変更のご依頼を受けたのですが、引継ぎの際に次の3点に注意して行いました。

連帯保証人の問題

賃貸管理会社を変更する場合には、連帯保証人が初回の契約時と変わっていたり、途中の更新契約が行われていない場合があります。保証人又は保証会社は非常に重要で、保証人無しの状態ですと、滞納時や緊急時の対応に困ってしまい円滑な管理が出来ません。

このような場合には、新たな連帯保証人を立てて頂き、連帯保証人の承諾書や印鑑証明を提出してもらうようにして、更新契約を固めます。また、連帯保証人にもどのような契約をするのか知っていただく必要が有りますので、更新の契約書などの書類に目を通していただくと尚良いでしょう。

更新時の更新費用

賃貸のルールとして、更新業務退去業務は、必ずしも賃貸管理会社が介入して、やらなければいけないものではありません世田谷区エリアでは、賃貸管理会社が業務を委託されることが多いですが、地方エリアでは管理契約を結んでいない場合は、大家さんが入居者と直接やり取りする事が多くなっています。

賃貸管理会社に更新の業務を依頼する場合、書類の作成や、現況確認、保険の手続き等を行いますので、更新事務手数料が掛かります。更新料無しの契約を交わしている場合は、大家さんの方で更新事務手数料をご負担頂くことになりますので、注意が必要です。

保険の加入

賃貸管理会社には、それぞれ提携の保険が有り、保険でカバー出来る金額や範囲に違いがあります。因みに、弊社で使用している保険は、賃貸物件専用の保険を使用しており、通常の損保より保証が手厚く(窓ガラスの熱割れ、洗面ボウルの破損、床・壁の破損、孤独死等)なっています。

事故が起きた時に、スムーズにしっかりと保証が受けられるように、賃貸管理会社の変更に合わせて保険の変更もお願いしております。その場合の注意点として、前の保証内容が網羅できているかと、保険料が高くならないように入居者に配慮することです。

火災保険で窓ガラスの修理が可能なケースがあります
賃貸の窓ガラスの熱割れを火災保険で対応する方法

2.賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類

書類の確認.

更新時に契約を引き継ぐ際、契約の内容を再確認するために、契約時の資料を一度お借りしてどの様な契約をされていたのかを確認させて頂きます。この時に更新時の費用(更新料、保険料、保証料等)の取り決めや、敷金の預かり方などをくまなくチェックします。

一番重要なポイントは、初回の契約内容と大きく離れた契約にしないように注意をしなければならない点です。この段階で、元の契約書には無い特約等を入れてしまうと、入居者が圧力を感じてしまいトラブルになります。管理会社によっては、かなり特殊な契約内容になっている場合が有りますので、しっかり確認をしていきます。

また保証人ではなく、保証会社に加入している場合は注意が必要で、どの様な契約を交わしているのかが分かる書類が必要になり、保証会社に管理会社変更の手続きをしなければなりません。

大家さんが持っているべき書類は「契約書、入居申込書、住民票(入居者)、身分証(入居者)、【保証会社契約書又は保証人承諾書、印鑑証明書(保証人)】、保険(入居者加入)の内容等」になります。書類は整っていれば助かりますが、不足分があっても、更新時に整備していきますのでご安心下さい。

3.まとめ

賃貸管理会社の変更を検討する要因として代表的な内見
・入居者募集(インターネット募集に弱い)に力を入れていると感じられない
・担当者が変わって、密接なお付き合いが出来なくなった
・賃貸物件の管理業務内容に不満がある

弊社では管理引継ぎ時に、入居者の状況(勤務先、携帯番号、保証人等)確認や家賃の滞納・騒音対応ごみの出し方等の改善要求、保険の確認、保証会社の確認、特約の内容確認等を行うことで、トラブルを抑止することができると考えています。

契約時の内容をしっかりと引き継げる賃貸管理会社にお願いする事が大切になります。もちろん、大家さんの書類が万全ですと引継ぎもスムーズに行うことができますが、不備があったしてもそれに合わせた対応が可能ですのでご安心ください。また入居者には、賃貸管理会社の変更と家賃の振込口座が変更になる旨を事前に通知することが大切です。その際に、不安になる入居者もいらっしゃいますので、賃貸管理会社の変更により大幅な管理内容の変更はなく、今までと同じ生活が出来る旨を伝える事で、入居者に安心感を与えることも大事になります。

安定した賃貸経営をしていく為には「プロに任せる」ことが一番の近道です。
クレームやトラブルにおいては大家さん・オーナーさんが直接解決を働きかけるよりも、賃貸管理会社にお任せした方が穏便に解決できることが多いです。
それは賃貸管理会社には日々行っている業務の経験や豊富なノウハウで対応していきますので、事態が大きくなることが少なく大家さん・オーナーさんまた入居者さんの心身の負担も軽減され賃貸経営の安定が図れます。
また賃貸管理会社に管理を任せることで様々なサポートが受けられますので是非ご検討ください。

ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。管理内容


著者名:清水 隼人

【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など

”無料でプロに相談にできます”お気軽にお問い合わせください