不動産管理の委託は必要か?自主管理、管理委託について解説

不動産管理の委託は必要か?自主管理、管理委託について解説

賃貸管理業務の時間や手間を見たとき、賃貸管理会社に委託するオーナーさん、大家さんが増加しています。委託手数料を支払っても管理の依頼した方が得だと考えるからです。理由としては、長期間の空室や入居者トラブルの増加により、自主管理での賃貸経営を継続することが難しくなってきているからです。そうした中、下北沢・三軒茶屋エリアでも、賃貸管理を委託する家主が増えてきています。それでは、どのような場合に賃貸管理を不動産会社に依頼することが良いのでしょうか。自主管理と管理委託をしたときにおける状況を整理し、賃貸管理の委託を考えるきっかけになるケースを併せてご紹介いたします。

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【目次】

  1. 自主管理について
  2. 管理業務の委託について
  3. 管理会社に委託を考えるケース
  4. まとめ

1.自主管理について

管理物件を自主管理で行うということは、大家さんが自身が管理物件に係る業務を全て行うということになります。実際にはどこまでの管理を行う必要があるのかがわからなく漠然的に大変だという印象があると思います。
また自社管理を行うことによりメリットもデメリットあると考えます。
メリットとして
・管理費用が掛からない
・管理物件の現状にに気付きやすい(空室状況、共用部の状況など)
・賃貸経営のノウハウが早く身につく

しかしながらデメリットとしては
・時間と労力がかかる
・起こりうる可能性のあるクレームやトラブル等に常に対応できるようにしておかなければならない
・自身が気づいたことにしか対応出来ない
・所有物件が遠方だと管理が難しい

自主管理の場合、物件状況の把握がリアルタイムで確認できますので、物件に何が求められているか判断しやすくなるのはメリットと言えます。
しかし投資目的の場合、本業がある方が多いと思われますので緊急の対応が難しいと考えられます。
また入居者とのやり取りを直接行うことになるのでクレームやトラブルがおきた際の対応を全て行う必要があります。

2.管理業務の委託について

管理会社に業務委託することにより自社管理とは異なり大家さん自身が対応することはほとんどありません。管理業務を委託することによるメリットして
・時間や労力をかけないで済む
・プロに任せることで安心できる

デメリットとしては
・管理委託手数料がかかる

管理会社からしてみれば日々のノウハウで対応できることですが、入居者募集や集金業務、家賃の滞納、共有部分の状況確認、入居者同士のトラブルやクレームの対応についてお任せすることができ負担と感じられることはほぼなくなると考えられます。しかし自主管理との大きな違いは大家さんが管理業務から解放される反面、管理会社には管理委託契約することにより費用が掛かります。委託における手数料は管理会社に任せる内容によって変わってきます。

あくまで参考になりますが
管理委託手数料の相場としては賃料の4%~10%の場合が多いようです。実際に委託する業務内容によっては大きく変わることがありますので、あくまで参考のデータであるということに留意してください。

3.管理会社に委託を考えるケース

1,賃貸物件を購入したタイミング
投資目的で賃貸物件を購入された方は、ほとんど管理会社に賃貸管理を委託されます。理由は仕事を持っている場合や、賃貸管理業務(入金確認やトラブル対応など)の時間や手間を見たとき、管理手数料を支払って依頼した方が得だと考えるからです。投資の場合、1棟・1部屋ではなく、様々なエリアで数件取得される事が多く、自宅から離れているので管理が難しいことも理由として挙げられます。

2,家主様の高齢化のタイミング
ご存知の通り日本は少子高齢化に伴い家主も高齢化しています。下北沢・三軒茶屋エリアも例外ではありません。オーナー様はご存知の通り、賃貸管理は良いことばかりではなく、様々なトラブルが発生します。新築当初はあまり問題ありませんが、築年数が経過すると、建物自体も設備故障、雨漏りのようなトラブルが起こります。高齢の家主様の場合、対応が難しくなり不動産屋に管理を委託される方が多いです。家主様にお子様などに賃貸経営を引き継がれる方もいらっしゃいます。引継がれた方も、仕事をしているなどの理由で管理を導入するケースが多くあります。

3,空室がでてしまったタイミング
人口減少、新築物件の増加によって需要と供給のバランスが崩れた今、空室が社会問題となっています。地方に比べて東京都はまだ良く、その中でも世田谷区の下北沢・三軒茶屋エリアは特に人気があります。しかし、人気エリアでも決まる物件、決まらない物件に分かれてきました。これまでと同じやり方では入居者を入れることが難しく、個人の経営手法では限界が見えてきました。こういった空室問題を抱えてしまった場合にも、不動産屋に賃貸管理を依頼することで解決することができます。不動産業界では、当然ですが、管理手数料を頂いているので管理物件の募集に対する力の入れ方が違ってきます。
また、最新の入居者ニーズや市場を把握していることから、適正な賃料を設定できます。また、退去が出ると、空室期間やリフォーム代が発生してしまいますので、入居者へのアフターフォローを行い、現在では退去を出さない賃貸経営が大家様の収益アップに繋がります。

4.まとめ

自主管理、委託管理の双方に良い面と悪い面がございます。大切なことは、入居者をお客様として考え、より良いサービスを提供できるように努めることです。これからの賃貸経営は決して簡単ではありません。大家様の賃貸経営を安定させるために自身が入居者目線に立ってみたとき、家主様の賃貸管理が不十分だと感じたときが賃貸管理を委託するベストなタイミングだと考えられます。

最近では賃貸アパート、賃貸マンションを貸し出す場合には、賃貸管理会社に依頼するオーナーさん、大家さんが増加しています。ハウスコレクションには世田谷区で14年の営業実績により蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金【11,000円】で提供させていただく事を実現しました!

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著者名:高山 孝輝

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