収益アップ（水周り編）が出来る賃貸管理術をご紹介させて頂きます。アパートやマンションをお探しのお客様が、お部屋を見るときに重要視するところはやはり水周りです。お風呂やキッチンなどは清潔感が求められ、女性は特に厳しい目で見ています。賃貸物件は年月とともに古くなっていまい、水回りは特に古さを感じてしまう設備です。この水周りのリフォームをすることが空室期間の短縮になり収入アップにつながります。しかし、水回りは配管の影響を受けやすく、物件によっては設備交換が出来ないこともあります。水回りと言えばバス・トイレ別にする工事を想像される方が多いかもしれませんが費用も高額になりがちです。いくらでも費用を掛けられるなら良いのですが、多くのオーナー様はそうはいきません。しかし、お客様から選ばれない設備がありますので、その設備が現在あったとしたら改善・対策をすることが急務です。数ある物件の中から、お客様に選んでもらえるように工夫をし少しでも確率を上げていきましょう。
【目次】
1.電気コンロをIHコンロに交換する
キッチンに電気コンロが付いているならば、直ぐにIHコンロに交換することをお勧めします。築20年以上の1Rや1Kの単身用物件に設置してあることが多いです。一度電気コンロの物件に住んだことがある人は絶対に電気コンロの物件には住みません。
それはコンロが温まるまで時間がかかり、料理をするには熱量が足らず、またコンロの熱が冷めるまで時間がかかるために危険です。賃貸ターゲットの20代、30代のお客様は電気コンロ自体、知らないこともあります。交換費用も3万から4万未満で費用対効果も高い対策です。
2.トイレにウォシュレットを設置する
ウォシュレットは既存の便座との交換で設置できますので、手軽にできる物件価値アップの方法です。電力を使用しますので、トイレ内にコンセントが無い場合はコンセント設置工事が必要です。また、3点式のユニットバスの場合は電源確保が難しいことやスペースの問題で設置することは難しくなります。
3.室内洗濯機置場に変更する
一昔前は、洗濯機置場はベランダや玄関前に設置することが主流でした。中には浴室に設置してある物件もあります。新たに建築される物件では室内に洗濯機置場を設けます。
ポイントとして防犯や使用時の音の面から室内に設置するようになり、特に女性は悪戯、近隣からの視線を気にしますので、室外の洗濯機置場を敬遠します。室内洗濯機置場の設置工事は10万円程度で出来ます。
4.シャワールームを設置する
4世帯以上の風呂無し物件をお持ちの大家様がいらっしゃいましたら、1部屋を共用のシャワールームに改修することをお勧めしています。お風呂付物件が当たり前の昨今では、風呂無し物件は賃料もとれず、空室期間も長くなりがちです。
シャワールームを設置することで、現在の入居者にも喜んでもらえることや、今後の入居募集にも有利に働きます。設置をするタイミングとしては、1階の部屋が空いた場合に設置してするのが良いでしょう。風呂無し物件のため、築年数がそれなりに経過していると思います。そのため2階よりも1階の方が重量的、施工費的にも適しています。
5.バランス釜を給湯に交換する
現在の入居者にとってバランス釜は未知の設備です。ユニットバスと違い「使い方がわからない」「掃除がしにくそう」「不潔な感じがする」といったイメージが定着しています。中には、爆発しそう･･･という声も。
ユニットバスの物件が当然に流通している中で、敢えてバランス釜を選択する人はいません。給湯に交換することができれば、お客様の受けも良くなります。またバランス釜が設置してある浴室は、ほぼタイルかコンクリートでタイルも古さを際立たせてしまいますので、専用のバスシートを貼ると良いでしょう。
6.番外編、バス・トイレを別にする
バス・トイレを別にする･･･そんなこと分かっているというオーナー様の声が聞こえてきそうです。このバス・トイレ別にする工事は、費用が高額なため一概にやったほうが良いとは言えません。
床、壁紙などにも影響が出ますので、想像以上に費用がかかるケースもあります。2人以上住むことができる間取りではやったほうが良いですが、単身用物件ではスペースの問題からやらない方が良いこともあります。賃料も単身用の場合低いため、回収に時間を要します。
7.まとめ
設備における入居者のニーズは、入居者が多くを求めている訳ではなく、これまで住んできた物件に「当たり前にあった設備」なのです。例えば、実家のトイレがウォシュレット付きだった場合、賃貸物件にもウォシュレットを求めます。
そのような環境で育った人にとっては、あることが当たり前で、無い方が異常と思えてしまいます。実際にオーナー様の相手にしているお客様はこれらの考えを持った人たちなのです。
新築物件が人気な理由は、最新の設備が導入されており、入居者のニーズを全て兼ね備えているからです。しかし、既に建築されている物件は年数とともに旧式の設備となってしまいます。何もしなければ賃料は徐々に下落していきます。
家賃の維持、これまで下がってしまった家賃をアップさせるには、物件を入居者のニーズに合わせていくリフォームやリノベーションが必要不可欠です。周りの物件に合わせて賃料を下げていくのではなく、物件に競争力・入居者が魅力を持つ賃貸経営をしていきましょう。
水回り以外の手法もございますので是非参考にして下さい。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：清水 隼人
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
