プラン変更をして年間60万円家賃アップ（建て替え）！

対策

1. 01

   定期借家契約を活用し0円で円満立ち退き

   

   建替えまで時間がある場合は、更新の度に定期借家契約に変更していく事がポイントです。ただし、定期借家契約は入居者にメリットのある契約では有りませんので、更新料を無料にする等のメリットを与える必要があります。また、その際に大事なことは、書面で通知せず最初は口頭で説明することです。書面で伝えると、こちらの主旨が正確に伝わらない事が多く、悪い方向に理解されてしまうからです。交渉を重ねた結果、全て定期借家契約に変更することが出来たので、立退き料0円での円満退室になりました。もし、普通契約のまま解約交渉になってしまうと、立退き料が戸当り6ヶ月分位掛かってしまうので、金銭的に大分違ってきます。

2. 02

   建築期間短縮で空家賃を減らす

   

   建替えの見えない経費として、立ち退きから新しい入居者が決まるまでの期間に発生する空家賃があります。大手ハウスメーカーの場合は「型式適合認定」を受けているため建築確認や審査が簡略化されていて手続きが早く、その中でも特に早いのは工場で8割を造ってしまうユニット工法の「セキスイハイム」で、共同住宅でも建築着工から3.5ヶ月〜4.5ヶ月間で完成します（他の大手メーカーは5～6ヶ月、工務店は5～8ヶ月が目安）。今回は、隣の敷地に息子様のご自宅を建てる計画があり、足場の期間が被らないように工期の早いセキスイハイムを選択して、約4ヶ月間で完成になりました。賃料収入の空白期間も短く済んだので、施主さんも大変喜んでいらっしゃいました。

3. 03

   オートロックを外して広い間取りに変更

   

   4社に依頼したプランは全て1K×4世帯だったが、オートロックを外し「1LDK2部屋+1K2部屋」の4部屋プランに変更。ローン返済リスクを抑えつつ年間家賃60万円アップを実現した。

4. 04

   メンテナンスフリー素材の採用

   

   磁器タイルの外壁とステンレス屋根を採用し、塗装等のメンテナンス費用がかからない仕様に。60年間の無料定期診断付きロングサポートで長期安定経営を実現した。