解体業者の変更で解体費が500万円削減 | 世田谷区（三軒茶屋/下北沢）の賃貸管理・入居募集ならハウスコレクション

事例概要

物件種別	アパート

問題点

施主様のご希望は「自宅とアパートを順番に建替える」ことでした。しかし、土地は整形地ながら、同じ敷地内に建物が入り組んでおり、順番に建替えるとそれぞれの建物が不格好になる可能性があることが判明しました。施主様が相談していた建築会社が作成した図面では、「自宅とアパートを順番に建替える」方法が採用されていたものの、無理やり当てはめたプランで、魅力的な間取りが実現できていませんでした。さらに、そのプランでは良い家賃収益を期待するのが難しいと考えられました。施主様が同時建築を懸念されていた理由は、一時的に仮住まいを用意する必要があることでした。

対策

01

敷地割りのアドバイスで同時建築を提案

順番に建替えると土地が変形地になり資産価値が大幅に下がることを試算し、約半年間かけて施主様に同時建築のメリット（不動産価値の向上、アパートの利回り改善）を粘り強く説明。統一感のある美しいプランでの同時建築が実現しました。弊社の試算では約3,000万円の不動産価値の目減りとなってしまいます。
02

ユニット工法の採用で建築費を削減

建築会社によっては、自由設計の建物と企画設計（ユニット工法）の建物があります。企画設計を利用することで建築費を大幅に削減でき、投資効率を飛躍的に向上させることができます。今回はユニット工法を巧みに採用しながらも敷地の特性を最大限に活かした間取り設計を実現でき、建築費を従来比で約20%削減しつつ、市場相場を上回る家賃設定が可能となりました。
03

提携解体業者への分離発注

建替え時の大きな費用として解体費がございます。現場状況により大きく価格が変わる不透明な部分がある工事です。今回は、建築会社の解体見積りが1,100万円に対して、弊社が利用している解体業者が600万円でしたので500万円削減することができました。今までも利用したことのある実績のある業者であり、近隣などへの挨拶もしっかりしていたのでトラブルもなく終わりました。

結果

解体費削減

500万円

建築費削減率(ユニット工法)

約20%

回避した資産価値目減り試算

約3,000万円

建築のアドバイスをしていて、いつも感じることは、建築会社の営業担当者は「建築しない方が良い状況」でも様々な建築提案をして何とか契約を取ろうとします。しかし弊社は不動産会社ですので、建物完成後からが本当のお付き合いだと思っております。今回も現状のアパートで利回りがしっかり確保できていたので「建て替えをやめてリフォームにしましょう。」と何度か提案をさせていただきました。しかし、施主様の大きな目的の1つに、子供2人に良い形で不動産を渡せる状態にしておきたいという思いがありました。建て替えは金銭的な部分以外が目的の場合も多々ありますので、ご希望に沿った提案が大事だと改めて感じました。