賃貸物件の鍵交換について、ガイドラインには貸主負担と記載されていますが法的な効力は発生しません。その為、東京都では借主負担で鍵交換を行うケースが多いです。また、鍵交換は防犯上のリスクを考えると、特別なご事情が無い限り行うべきでしょう。「費用の負担先」「鍵の種類とトラブル」「修理方法」を順番に解説させて頂きます。近年、様々な犯罪が増加している中、皆様はどのように防犯対策をしているでしょうか？最近、借主の重要視する項目として防犯が上位に上げられています。「オートロック」「ＴＶインターホン」「防犯カメラ」等の防犯設備の需要が年々増えておりますが、防犯の基本である鍵は特に重要になってきます。鍵には、様々な種類やシングルロック、ダブルロック等があり、内容によって防犯性が変わってきます。鍵交換は、必ずしもしなければならない事ではありませんが、鍵交換をしなかった為にトラブルに巻き込まれてしまい、取り返しのつかない事になってしまう場合もありますのでご注意下さい。
【目次】
1.鍵交換費用の負担は誰がするもの？
本来は、鍵交換は貸主側が負担する事となっております。家賃をいただく上で、鍵交換をして防犯上もしっかりして貸すのが原則だからです。しかし、国の定めのガイドラインでは、原則、鍵交換は貸主負担と記載されていますが、誰が負担しても問題ありません。
また、必ず鍵交換をしなければならない決まりはありませんが、鍵の交換をしなかった場合にリスクが伴ってきます。一度、前の借主に鍵が渡っているので、いくら解約の時に複製の鍵も含めて回収したとしても、完全ではないからです。万一、前の借主が作っていた複製の鍵で侵入や盗難被害が発生した場合、状況によっては、建物管理者の責任問題になり損害賠償を請求される場合もあります。
弊社のある「世田谷エリア」では地域の慣習で、入居者が鍵交換費用を負担するケースが一般的です。地方や賃貸市場の厳しいエリアでは、貸主負担で鍵交換をしています事が殆どです。鍵交換も、賃貸市場の需要と供給のパワーバランスにより、どちらの負担になるか決まってきます。
2.鍵の種類
絶対大丈夫な鍵は存在しませんが、昔の古いタイプの鍵は、割と簡単にピッキングなどで開けられてしまうものもありますので、性能の良い物への交換をお勧めします。近年の鍵については、通常の刻み鍵（ＭＩＷＡ Ｕ-9）でもディンプルキーと同等のピッキングに対しての防犯力を備えておりますので、必ずしもディンプルキーにする必要は有りません。ディンプルキーは、鍵の複製が難しいという利点がありますが、費用が約5,000円高くなります。
万が一紛失した場合に、今の鍵は性能が良いので鍵屋でもピッキングでは開錠できない場合が殆どです。合鍵が無ければ、ドリルで鍵を壊して開けることになり費用も3万円～5万円位掛ってしまいます。
また、夜間でも対応してくれる鍵レスキューは、緊急時は便利ですが夜間料金が高いところが多く、通常料金の2倍から3倍してしまう場合があるので注意が必要です。
鍵の種類ですが「カードキー」「電子キー」「指紋認証」「音声認証」「顔認証」等の防犯性に優れているものが多く出てきています。しかし、取り付けの初期コストが高かったり、鍵を失くした際の交換費用が高すぎたりするものと、設定変更のみで安価で出来るものと分かれますので、防犯面と費用面を良く考えて選ぶようにして下さい。
3.鍵のトラブル及び修理方法
賃貸経営において、鍵のトラブルで多いのが鍵紛失です。鍵の紛失は、原則入居者の負担での対応になりますが、鍵を交換した際には管理用（大家さん用）の鍵を1本貰うのを忘れないようにして下さい。
なかには、「会社に置いてきてしまった」「実家に置いてきてしまった」というケースがあります。その際には、一時的に大家さん（賃貸管理会社）が保有している鍵を貸し出して、本人の鍵が戻ってきたら返してもらう対応をしていきます。ここで問題になってくるのが、大家さんが遠方に住んでいて鍵がすぐに渡せない場合です。入居者負担で鍵屋に壊してもらい交換するか、入居者に一時的にお友達等の家に泊まって頂き、その間に郵送で家主に鍵を送ってもらう方法になります。
予防策として、近隣の賃貸管理会社にお預けしておくと、鍵紛失時以外の緊急の場合も早急な対応が可能となりクレーム・トラブル防止に繋がります。
鍵のメンテナンスについて、鍵のすべりが悪い場合ですが、簡単に出来るのは鉛筆の芯で溝をなぞって頂くとすべりが良くなります。また、「鍵穴専用のスプレー」を使用すると更に滑らかになりますのでおすすめです。注意点として、クレ556のような鍵専用以外の油は絶対に使用しないで下さい。最初は滑りが良くなりますが、時間が経つと油が固まってしまい動かなくなってしまいます。
4.まとめ
鍵の交換は防犯の基本的な部分になります。入居者様にも気持ち良く、且つ安心して過ごして頂く為に鍵交換はしていく必要があります。鍵の費用負担については、行政的には原則は貸主負担と言っていますが、世田谷区エリア（下北沢・三軒茶屋）では、入居条件として借主負担で鍵交換を行うケースが多いです。しかし、今後は入居募集で困った場合に、入居者の契約費用を落とす材料として家主負担になっていくことは考えられます。
また、オートロック連動の鍵は、鍵シリンダー発注から交換まで1ヶ月間程度掛かりますので、前もって発注しておく事もトラブル防止に繋がります。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：鈴木 英嗣
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
