賃貸経営の中でも賃料設定はとても重要です。家賃設定を間違えてしまうと、長期間の空室を作ってしまったり、安定した収益を上げることはできません。人気の街の下北沢、三軒茶屋エリアでも、新築物件の増加と人口減少により、空室が多くなり家賃相場は下落する一方です。大家さんが思っているよりも1年前、2年前とでは家賃相場は明らかに違います。それでは、どのように家賃を決めるのかということですが、まずはインターネットで競合物件を調べることから始めて下さい。競合物件とご自身の物件を比べて、どこが勝っているか、強みや弱みを見ていきます。そこから賃料相場がなんとなくは分かってきます。しかし、現在は賃料相場で出しただけでは、なかなか決まらない時代になってしまいました。なぜ、決まらないのか理由や賃料設定のポイントを今回お話させていただきます。ぜひ参考にしてください。
【目次】
1.競合物件の家賃を調べる
「スーモ」「ホームズ」などの大手ポータルサイトで、ご自身の物件に条件が近い物件を調べてみましょう。例えば、駅徒歩10分の物件があったとします。一見すると同じ条件に見えますが、10分歩けば坂が多い場合や、住宅街か繁華街かによっても違いが出てきます。女性であれば、夜間明るい道を通って帰れるかどうかも気になります。すなわち、良い徒歩10分と悪い徒歩10分があるということです。
南向きと言っても、視界を遮るもののない抜けた感じの物件もあれば、窓をあけたらすぐビルが隣接しており、日当たりゼロなんて物件もあります。同じマンション表記でも、鉄骨造と鉄筋コンクリート造では違います。お客さんがポータルサイトで検索したときには、前記のことに関係なく「マンション」として検索結果が表示されます。
そのため、競合物件を単純に比較することなく、細かいところまで見て賃料を決めなければ、見当違いな賃料設定になってしまいます。
2.賃貸管理会社に相談してみる
賃料設定を決めるにあたり、賃貸管理会社に相談するのも良いでしょう。
例えば、下北沢エリアの物件をお持ちであれば、仮に最寄り駅が世田谷代田駅であったとしても下北沢駅周辺の賃貸管理会社に相談することをお勧めします。お部屋探しのお客様は、各エリアの主要駅で探す人が多いのも有りますし、賃貸管理会社も最新のニーズや相場感を知っているからです。
その時は3社くらい回るのがベストです。賃貸管理会社は賃料を高めに言ってくるところが多いと思っていて下さい。あまり低い賃料を伝えると大家さんががっかりしてしまい、離れてしまうからです。そのため、あまりに高い賃料を提案する賃貸管理会社は、空室期間が長くなり最終的には賃料が下がるだけですので注意が必要です。
3.相場の家賃設定では決まらない時の対応
家賃相場がわかってくると、一般の大家さんは当然相場に合わせた賃料設定をします。しかし、色々と調べた競合物件は決まっていないため市場に情報が流れているのです。決まる物件は、1ヶ月以内には決まりますので、情報はすぐに無くなってしまいネット上に残っていません。
もし、競合物件が決まっていき、ご自身の物件が決まっていないとすれば、賃料設定が間違っている可能性があります。多くの大家さんが相場に合わせた賃料設定をするため、数ある物件の中でご自身の物件が埋もれてしまっているのです。
同じような物件が、同じような家賃でありふれている現在の市場では、大家さんの物件である必要が無いのです。もしも選ばれたら運が良かったということです。空室期間を短くする為には、リフォームをしたり、賃料を少し安く設定することで競合から抜け出すことが出来ます。
待っていては空室期間を延ばしてしまうだけです。その後、賃料を下げて決まっても空室期間分の賃料は取り戻すことができません。常に市場を意識しながら賃料を設定することが大切です。
4.まとめ
インターネットに出ている類似物件はあくまで目安であり、決まる値段かどうかは別の話になります。消費者は、相場よりもお得感のあるものに購買意欲をもちます。これは、賃貸物件だけの話ではありません。インターネットが普及した現在では、容易に物件情報を入手でき、お客様も家賃相場を知っています。それゆえ、競合物件より抜け出す必要があります。
しかし、相場であれば決まる時期もあります。それは、1月から3月の繁忙期と言われる時期です。この時期は進学、就職など必ず引越しをしなければいけない理由があるからです。
それ以外の時期に引越しをする人は、現在お住まいのお部屋と同じ位の賃料で、今より良い物件を探している人が多いのです。そのため、お得感が無ければ引越しはしないのです。
家賃を下げる前にやるべき事は沢山あり、その対策により決まっていく物件は多数ありますが、それでも決らなかった時に、家賃相場に拘りすぎて長期の空室損失を出すことを良い事とは思いません。まわりの大家さんより一歩先を見据えた賃料設定をすることが、これからの空室時代を乗り切る鍵となりそうです。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：清水 隼人
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
