賃貸物件を構造で収益アップさせる!

マンション

賃貸物件を新築する際に、間取り、設備、構造などを決定していきますが、その選択よって家賃に大きく影響を及ぼします。今回は、重要ポイントである建物の構造についてご説明します。まず、賃貸物件を建てる場合に「自分の気に入った物件を建てたいのか?」「収益性の高い物件を建てたいのか?」をはっきりさせた方が良いです。それは、必ずしも良い建物が収益性の高い物件ではなく、安価な建物だとしても、入居者のニーズに合った建物であれば、収益性の高い物件になるからです。勿論、収益性が最優先ではなく、自分の気に入った建物を建てたいという方もいると思います。いずれの場合でも、建物の構造をどうするかは新築を建てる上で重要であり、構造の選択よってマンションなるのかアパートになるのかが決まります。借主のマンションの一般的なイメージは、綺麗で遮音性、耐震性が優れているという印象を持っています。アパートについては、「隣の音が聞こえそう」「地震に弱そう」というイメージを持っている方が多いです。今の新築物件であれば木造でも遮音性、耐震性の高い物件が多いのが実情ですが、その旨を営業マンが説明しても借主に伝わりません。実際、家賃に5%~15%程の格差がついてしまいます。勿論、全ての場所でマンション構造で建築するのが良いという事ではありません。鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築すると建築費が高くなるので、立地や建物規模によっては、木造の方が収益性が良い場合も多くあります。賃貸物件を建築する上で、構造部分の決定は賃貸経営成功の大きな要素になりますので、専門家等に相談して慎重に決定するようにして下さい。

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【目次】

  1. 賃貸物件建築のポイント!建物構造の違いと特徴とは
  2. 建物構造の違いによるメリット・デメリット
  3. まとめ

1.賃貸物件建築のポイント!建物構造の違いと特徴とは

構造

賃貸アパートやマンションに多い建物構造は、以下の3種類です。

・木造(W造)
・鉄骨造(S造)
・鉄筋コンクリート造(RC造)

<木造の特徴>
柱や壁、梁などに木材を利用した構造のことです。1~3階建ての小規模賃貸アパートに使われることが多いのが特徴です。最近では、外壁にタイルを貼ったりして高級感を出すことも出来ます。一般的に「賃貸アパート」と呼ばれる建物が木造とイメージしていただければ、わかりやすいかと思います。

<鉄骨造の特徴>
木造では柱や梁を木材でつくりますが、その部分に鉄骨材を利用し木造より強度が高いことが特徴です。その鉄骨材にも2種類あり、鋼材の厚みで名称は変わりますが、耐震性や遮音性は大きく変わることはありません。一般的に鉄骨造で外壁材にコンクリートを使用していれば「マンション」、使用していなければ「アパート」になります。

・重量鉄骨造:厚さ6㎜以上
主に高層建築物や大規模建築物で利用されています。

・軽量鉄骨造:厚さ6㎜未満
主に一般住宅や小規模賃貸物件(最大でも3階)に利用されています。

<鉄筋コンクリート造の特徴>
柱や梁、壁、天井、床などを鉄筋とコンクリートでつくります。鉄筋(棒状になった鉄)を組み合わせてコンクリートで覆うようなイメージがわかりやすいかと思います。特徴は、鉄筋とコンクリートの特徴を利用し強度を上げていること。低層賃貸マンションから、高層賃貸マンション(鉄骨鉄筋コンクリート造)まで幅広く利用されています。これぞマンションという建物になり、家賃も高く設定出来ます。

2.建物構造の違いによるメリット・デメリット

比較

<木造のメリット>
・鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも建築費が安くなる。
・設計の自由度が高い。(ロフト付のお部屋等)
・日本の気候風土に合っているため湿度の調整や通気性に優れている。

<木造のデメリット>
・鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも家賃が安くなるケースが多い。(アパート表記が影響)
・遮音性が低い場合があり生活音が響きやすい。(良い防音材を使用して改善をしている物件も多数)
・入居者からマンションより耐震性や耐火性が劣っていると思われてします。

<鉄骨造のメリット>
・マンション表記が出来る為、木造より高い家賃が取れる。
・鉄筋コンクリート造より建築費が安いのに、マンションとして募集できる。
・入居者から耐震性・耐火性が優れていると思われている。

<鉄骨造のデメリット>
・木造よりは建築費が高い。
・鉄骨造でも、アパート表記になってしまう物件がある。
・鉄筋コンクリート造より遮音性が劣る。

<鉄筋コンクリート造のメリット>
・高い家賃が取れる構造であること。
・遮音性が高く、賃貸経営で問題のなりやすい音のトラブルが少ない。
・入居者から耐震性・耐火性・遮音性が優れていると思われている。

<鉄筋コンクリート造のデメリット>
・建築費が高いので、小規模だと収支が合わなくなる。

3.まとめ

今回は、賃貸物件を新築する時に大事になる構造のご紹介をさせて頂きました。それぞれに魅力があり、建築の規模・予算・立地により適正な構造は変わります。

建物が高層階になる場合は、高額な建築費の鉄筋コンクリート造で建築しても、それに見合う家賃が取れるのでメリットはあり、木造で建てるべきではありません。

小規模の土地の場合は、鉄筋コンクリート造で建築すると総賃料が少ない為、資金回収のリスクが高くなります。建築が抑えられる木造や鉄骨造で建築するほうが、建築費(費用)と家賃(収入)のバランスが良くなる場合が多いです。

また、家賃が安い不人気エリアの場合は、建築費を抑えて建てる事が重要になりますので、木造を選択することが多くなります。合わせて、「ペット可」「インターネット無料」「バイク可」等の付加価値を付けていかないと、継続的な満室経営が出来ません。

人気エリアの場合は、マンション表記が出来る構造(鉄筋コンクリート造・鉄骨造)で建築したほうが、長期間に渡り高い家賃で貸すことができ、家賃下落も緩やかになるので、投資に見合う収益が得られるでしょう。鉄筋コンクリート造か鉄骨造のどちらが良いかは、建築規模が大きいものは鉄筋コンクリート造、中小規模のものは鉄骨造を選択するのが一般的です。

構造の選択は、物件が「マンション」になるのか、「アパート」になるのかが決まる大事な部分です。専門家に相談して、様々な角度から検証して下さい。

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著者名:石川 和寿

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