賃貸経営で起こる敷金精算のトラブルは年々多くなっています。トラブルの防止の為に、東京都が敷金精算に関するルールを制定しているにも関わらず、賃貸契約についての相談件数が全体の26％を占めています。その他には契約内容27％･管理内容16％・契約更新7％・契約前相談6％・申込取消2％・報酬費用請求2％・その他14％となっており、退去時の敷金精算は第2位となっています。これは、東京ルール制定前の昔の慣習が抜けないオーナー様が多く存在しているのと、入居者がインターネットで何でも調べられるので、少しでも不明確な事があると強く主張してくるからです。その結果、トラブルに発展してしまいます。では、どうしたらいいのか？『どこまでが貸主負担なのか』『どこまでが借主負担なのか』『トラブルが起きたらどうしたらいいのか』大変難しい問題です。にわか知識で対応してしまうと、訴訟になってしまう場合もあります。信頼できる賃貸管理会社があれば、お願いしていくことでトラブルから開放されます。但し、管理契約を結んでない場合は、賃貸管理会社にサービスでやって頂くことになりますので、お断りされる事があるかもしれません。弊社では、他社の解約でもサービスでやっていますので、困ったらご連絡下さい。
【目次】
1.賃貸契約の原状回復の「東京ルール」って何？
「東京ルール」とは2004年（平成16年）10月1日に施行の東京都都市整備局によって制定された、「賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」を指します。
敷金によるトラブルが増加、入居中の修繕、退去時の原状回復についてのガイドラインを設けています。
【東京ルールに記載する主な内容】
①退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること。
②入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること。
③賃貸借契約の中で取り決められている、借主の負担としている具体的な事項。
④修繕及び維持管理等に関する連絡先。
この条例は、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、退去後の原状回復に関する民法などの法律上の原則や、判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。
「東京ルール」が出来る前は、敷金の精算がうやむやに行われている事が多かったですが、ルールが出来それにのっとり精算をするようになったので、貸主・借主は平等に精算できるようになってきました。
しかし、昔の名残から貸主側が有利になるように精算をしているケースが見受けられます。これを続けていると、いずれは東京都から注意・指導が入る事になり、トラブルの原因になってしまいます。だからといって、借主の言いなりになる事もありませんので、「東京ルール」の範囲の中で、上手く精算できるノウハウが必要になります。
2.原状回復時の貸主と借主の負担割合
はじめに経年劣化・自然損耗・通常の使用による住宅の損耗等の原状回復費用は貸主負担となります。また故意や過失によるものは借主負担になります。その中で貸主負担と借主負担を項目ごとにご紹介します。
①鍵の取替え→原則、貸主負担となっていますが、東京都の場合は、ほとんど入居者が交換費を負担しているのが現状です。鍵の破損・紛失については借主負担となります。
②浴槽・風呂釜等の取替え→貸主負担（破損等ではなく、次の入居者募集のために行うもの）設備を日頃からの掃除を怠った為の破損や損耗については、善管注意義務違反になるので借主負担になります。
③善管注意義務違反→他人のものを借りている場合、借主は相当の注意払って物件の使用・管理をしなければいけませんので、借主負担になります。（例：不注意で化粧瓶を落として洗面台にヒビを入れてしまった。）
④水回り→お風呂・洗面所・トイレなどのカビや水垢等借主が使用期間中の掃除や手入れを怠った場合は借主負担（建物の不具合によりなった場合は貸主負担）
⑤居室全体→ハウスクリーニング代は、掃除しないで退去した場合は借主負担。しかし、借主がしっかりと清掃を実施している場合は貸主負担。しかし、契約書の特約に退去時のハウスクリーニング代は借主負担と記載されていれば借主が負担となります。
⑥天井→照明取付用金具での取り付けでなく、直接つけた照明器具の跡は通常の使用を超える為、借主負担。
⑦壁のクロス→テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（電気やけ）は貸主負担、通常の使用によって損耗する為。通常の使用を超える範囲のタバコのヤニや結露の放置によるカビやシミは借主負担。経過年数を考慮して精算します。（クロスの耐用年数6年）
⑧建具→編み入りガラスの亀裂などの構造により自然に割れてしまったものは貸主負担。（入居者の加入して頂く保険で対応出来る場合が多いです。）
原状回復の負担区別の種類は沢山ありきりがありません。ですので、実際の現場では状況に応じて、経験や判例を基に最後は人の判断になります。
したがって、例え「東京ルール」の取り決めがあっても、対応する人によって『円満解決』と『トラブル』に分かれてしまう事になります。
3.まとめ
敷金精算時のトラブルは後を絶ちません。その為に、行政はトラブルにならないように防止策として「東京ルール」を設けました。また、仲介に入った不動産業者が、第三者として貸主・借主との間に入り話し合い、トラブルにならないように・お互い嫌な気持ちにならないように精算を行っています。
弊社も日々敷金の精算を行っています。今までに、数千件の敷金精算を解決させてきたノウハウがありますので、退去時の精算でお困りのオーナー様がいらっしゃいましたらご相談下さい。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
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著者名：清水 隼人
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