建替えのアドバイスをさせていただき、「解体費を500万円削減し、不動産の資産価値を向上させた成功事例をご紹介します」。今回の案件は、自宅とアパートの建替えに関するものでした。施主様のご希望は、「自宅とアパートを順番に建替える」ことでした。しかし、土地は整形地ながら、同じ敷地内に建物が入り組んでおり、順番に建替えるとそれぞれの建物が不格好になる可能性があることが判明しました。施主様が相談していた建築会社が作成した図面では、「自宅とアパートを順番に建替える」方法が採用されていたものの、無理やり当てはめたプランで、魅力的な間取りが実現できていませんでした。さらに、そのプランでは良い家賃収益を期待するのが難しいと考えられました。施主様が同時建築を懸念されていた理由は、一時的に仮住まいを用意する必要があることでした。そこで、建替え後の「不動産価値が大幅に向上すること」や「アパートの利回りの改善」など、同時建築による多くのメリットを粘り強く説明させていただきました。その結果、施主様はしっかりとした建物を建てたいというお気持ちを強められ、最終的に同時建築の選択に至りました。この決断により、統一感のある美しいプランで建築を実現することができました。また、建築費削減のためのお手伝いもさせていただきました。建築会社による解体費見積りが1,100万円だったところ、弊社が提携する解体業者を利用することで600万円に抑えることに成功し、500万円の削減となりました。さらに、アパート部分の建築には、ユニット工法を採用したことで建築費を大幅に削減することができました。本事例は、土地の条件や建築計画に適した提案を行うことで、資産価値を高めつつ、コスト削減も実現した好例といえます。
【目次】
1.自宅とアパートの敷地割りをアドバイスして家賃UP
土地はきれいな整形地でしたが、自宅とアパートが入り組んで建っていました。建て替えに際して、お子様2人に良い状態で相続できるようにしておきたいというのも目的の1つでした。施主様が相談していた建築会社は、建物を順番に壊して建てる方法を提案していました。そのため、図のように建築後の土地の分割線も入り組んでおり、2つの土地が変形地になっていました。これでは、建物の形も変形になりますし、分割後のそれぞれの不動産価値も大幅に損なわれてしまいます。
弊社の試算では約3,000万円の不動産価値の目減りとなってしまいます。建築会社は建築することが主目的であるため、建築後の不動産の価値は気にかけてはいるものの、そこまで重要視してくれません。せっかくの良い敷地が、価値の低いものになって次世代に引き継がれることになるのを、不動産屋として黙って見過ごすことはできなかったので、商売抜きで粘り強く約半年間お話しさせていただき、ご納得いただいた上で、きれいな分割案にまとまりました。結果として、間取りのクオリティも上がり利回りの高いアパートが建ち、ご満足いただきました。
2.ユニット工法により建築費が安くなった
建築会社によっては、自由設計の建物と企画設計（ユニット工法）の建物があります。一見すると自由設計の方が魅力的に思えますが、実は企画設計にも大きなメリットがあるのです。設計に一定の制限は付きますが、条件が合えば企画設計を利用することで建築費を大幅に削減でき、投資効率を飛躍的に向上させることができます。
特に収益性が最重要となるアパートなどの投資用物件の建築には、企画設計は非常に有効な選択肢としておすすめできます。標準化された設計により、材料費や工期の短縮が実現でき、結果として高い利回りを確保することが可能になります。ただし、狭小地や変形地などの特殊な土地条件では、規格化されたプランでは効率的な配置が困難な場合が多く、かえって収益性が低下してしまうリスクもあります。
今回は、ユニット工法を巧みに採用しながらも、敷地の特性を最大限に活かした間取り設計を実現できました。その結果、建築費を従来比で約20%削減しつつ、市場相場を上回る家賃設定が可能となり、高収益アパートが完成しました。
この成功事例が示すように、建築会社が提案する標準的なおすすめ設計が必ずしもベストプランとは限りません。重要なのは、その土地の立地条件、形状、周辺環境を総合的に分析し、最適な建築会社と工法を選択することです。こうした緻密な検討により、建築費の大幅なコストダウンと賃料収入の最大化を両立させる、真に収益性の高い建築プランを実現することができるのです。
3.弊社の解体業者に分離発注して500万円削減
建替え時の大きな費用として解体費がございます。一応の相場価格はございますが、現場状況により大きく価格が変わりますので、不透明な部分がある工事になります。「重機を入れての解体なのか」「手壊しなのか」や井戸の有無などによっても費用は変わってきます。特にアスベストが使われていると、解体費用が概ね倍増してしまいますので注意が必要です。
また、解体作業は近隣トラブルが起きやすいので、安ければ良いというものではありません。大手建築会社の解体であれば、ある程度安心して任せられますが、費用はそれなりにかかってしまいます。
今回は、建築会社の解体見積りが1,100万円に対して、弊社が利用している解体業者が600万円でしたので500万円削減することができました。今までも利用したことのある実績のある業者であり、近隣などへの挨拶もしっかりしていたのでトラブルもなく終わりました。
4.まとめ
建築のアドバイスをしていて、いつも感じることは、建築会社の営業担当者は「建築しない方が良い状況」でも様々なで建築提案をして何とか契約を取ろうとします。しかし弊社は不動産会社ですので、建物完成後からが本当のお付き合いだと思っております。
したがって、最低20年以上安定して貸せないプランや、建替えをしない方が良い場合は、はっきりと「建て替えをしない方が良いです」とアドバイスさせていただきます。今回も現状のアパートで利回りがしっかり確保できていたので「建て替えをやめてリフォームにしましょう。」と何度か提案をさせていただきました。
しかし、施主様の大きな目的の1つに、子供2人に良い形で不動産を渡せる状態にしておきたいという思いがありました。建て替えは金銭的な部分以外が目的の場合も多々ありますので、ご希望に沿った提案が大事だと改めて感じました。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
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著者名：石川 和寿
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