世田谷区の三宿に当社管理の賃貸アパートがあります。2007年建築で7世帯の物件で、新築当初からの入居者も全て入れ替わり、数年前からは退去が出ると空室期間が徐々に長くなってきてしまいました。家主はサラリーマンオーナーの為、将来的には売却する可能性も視野に入れていました。月々の賃貸収入はもちろん、売却時にも賃料は利回りに影響するので、賃料を下げたくないというのが家主の意向でした。賃料を下げずに入居者が決まれば良いなんて、どのオーナー様も思うことですが、そんな方法があれば苦労はしません。そこで当社では家主と一緒に、物件の特徴を再度見つめなおし、改善できるところから始めていきました。募集条件については当社のオリジナル商品「ゼロチンタイ」を導入し、周辺相場よりも良い条件で入居していただくことができました。現在の賃貸市場に合った、借主、貸主の双方にメリットのある方法で、満室経営を実現されています。
【世田谷】地域密着の管理会社をお探しのオーナー様へ
ホームメイトFCハウスコレクションは、世田谷に密着して20年以上、アパート・マンションの賃貸管理を行う管理会社です。
入居者の募集から日々の管理、リフォーム・建替えまでを自社で一括して対応。空室対策や入居者トラブルへの素早い初動を強みとしています。
- 外装の刷新で家賃5,000円アップ
- 滞納家賃358万円を全額回収
- 修繕費約550万円を削減
など、実績も豊富です。
管理会社の乗り換えをご検討中の方も、自主管理でお困りの方も、まずはお気軽にご相談ください。
「無料でプロに相談できます」
お気軽にお問い合わせください
03-6450-7964
※本記事は、ホームメイトFC（有）ハウスコレクション 代表取締役 石川 和寿が監修のもと制作しております。また、当サイトのコンテンツは有限会社ハウスコレクションのコンテンツ制作・編集ポリシーに沿って制作されています。
【目次】
1.募集物件の特徴（強み、弱み）を知る
この物件の強みですが、人気の駅「三軒茶屋駅」から徒歩8分で、お客様のニーズである徒歩10分以内で紹介しやすい立地です。2007年に建てられており、築10年ほどで古いという感じはしません。内装もバス・トイレ別で、建具も白色を基調としたものになっており、男女共に受けの良い仕上がりとなっています。
物件の弱みをしっかりと把握し、改善できるところは改善することから始めました。
①駅徒歩8分でそこだけ見ると良いのですが、路地の行き止まりに物件があり、人通りがあまりありません。また、共用部に電気はありますが明るさが足りませんでした。
女性の方は少し怖いかもしれません。そこで、共用部に新たにライトを設置しました。またLED電球に交換し、電気切れで入居者を不安にさせないようにしました。物件案内の時も、人通りを気にされる方にアピールしやすくなりました。
②世田谷区の密集した住宅地では仕方がないところではありますが、部屋の間取り、広さが現在のニーズに合っていませんでした。バス・トイレ別を確保するために、居室が5.5帖位で狭さを感じます。間取りも1Rで狭い中にキッチンがあります。
2階の部屋はロフトが付いているのでまだ良いのですが、1階はロフトも無いため厳しい間取りです。しかし、間取り変更は現実的ではありません。そのため、壁紙を一面だけ変えるアクセントクロスを採用してお洒落感を出し差別化を図りました。
現在ではそうめずらしくありませんが、費用対効果としては良い方法です。少しでもお客様に気に入ってもらえるように可能性を追求しました。
③物件の隣に手入れのされていない空き家があり、景観が台無しになっています。全世帯の窓から見える訳ではありませんが、角部屋の入居者には非常に印象の悪い状況です。
このような空き家は社会問題となっています。世田谷区で「世田谷区空家等の対策の推進に関する条例」が平成28年4月から施行されています。すぐに取り壊すことはできませんが、世田谷区に連絡をして、将来的に良い方向に向うよう相談しています。
2. 空室対策の決定版「ゼロチンタイ」を導入
家主様の希望である家賃を下げずに募集する方法として、ゼロチンタイを導入しました。ゼロチンタイとは、当社オリジナルの募集方法で、一言で説明するなら「家賃だけで入居できる」プランです。
オーナー様は入居者が契約金を支払うかご存知でしょうか？敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、保険料など･･･賃料の4.5ヶ月分くらいかかります。仮に賃料8万円だとするならば、36万円初期費用としてかかります。中古車くらい買える金額です。
ですから物件選びには慎重になります。ゼロチンタイなら特別な仕組みをとっておりますので、8万円で入居出来てしまいます。敷金礼金ゼロ物件は増えてきましたが、家賃だけで入居できる物件は東京都にほぼありません。賃貸条件が全く違うので、他の物件と競合することがありません。
今回の三宿の物件は、周辺物件が値下げをする中で4年前の賃料をキープしつつ2週間で入居が決まりました。空室が増えている中、圧倒的な差別化を図ることができるプランとなっています。
3.まとめ
下北沢、三軒茶屋エリアでも空室物件が増え、何もしなければ賃料は下落してきています。退去が出るたび、賃料を下げなければいけないのかと困っているオーナー様も多くいます。
確かに、新築物件がどんどん増加していく状況では古くなった物件は決まり辛くなり、賃料を下げることもひとつの方法です。築年数が経ち、古くなっていく物件を何もせずに以前と同じ賃料をキープする方が無理かもしれません。
物件の弱いところをしっかりと見つめ、改善することが重要です。賃料を下げるのは最後の手段です。当社でお客様の声や、ネット閲覧数を集計したデーター上、賃料を下げるよりも初期費用を下げた方がお客様の反応が良く、決まりやすいことがわかっています。
高額な契約金が引越しのハードルを上げているのです。すなわち、お客様の物件選びのポイントとして、初期費用は大きなウエイトを占めています。お客様の最新のニーズに対応していくことこそが空室対策になり、満室経営を実現させる方法です。
当社オリジナルの募集方法、ゼロチンタイの詳細については是非ご連絡をお待ちしております。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：高山 孝輝
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
RECOMMENDこちらの記事も人気です。
賃貸管理基本料金
家賃査定をご希望のオーナー様へ
新しくアパート・賃貸マンションを建てたけど、適正な家賃を査定をご希望のオーナー様へ。
無料相談をご希望のオーナー様へ
店頭で、賃貸トラブルや空室の相談をご希望のオーナー様は、三軒茶屋駅30秒の賃貸管理部にご相談窓口をご用意しております。
世田谷区太子堂4目23-15・3階
03-6450-7964
営業時間9：30 〜 18：00
