【家賃滞納】退去までの流れと家賃管理による改善

滞納

14世帯に1件が家賃滞納の現実。賃貸経営の中で必ず出てくる問題が家賃滞納です。家賃滞納は賃貸管理会社に家賃管理を依頼することで回避できますので家賃滞納でお困りのオーナー様は賃貸管理会社に相談してみることをお勧めします。昨今テレビにも取り上げられ、社会問題にもなっていますが、家賃滞納はどんなに気をつけても、相手(借主)がいることですから無くすことは出来ません。それでもいざ滞納が起きてしまった場合、貸主にリスクが及ばないように予防していくことが大切です。また借主も家賃を滞納してしまうことによる様々なデメリットが、起きますのであわせてみていきましょう。

満室経営
【目次】

  1. 入居者にも家賃滞納の重大性を知ってもらう
  2. 家賃滞納の改善事例
  3. まとめ

1.入居者にも家賃滞納の重大性を知ってもらう

家賃管理1

数日家賃の入金が遅れても待ってあげる家主様が多くいらっしゃいます。これは本当にダメです。家主様に理由を聞くと「2、3日くらい遅れて言いにくい」「いつも、遅れてもちゃんと入れてくれているから」「入居者も大変だと思うから」と返事が返ってきます。

これを続けていくとどうなるかと言うと、遅れても何も言われないため、月を重ねるごとに3日が7日に、7日が15日にとどんどん支払いが遅れるようになります。

月の半分も過ぎると来月の支払いも発生してきますのでさらに苦しい状況になります。そこでようやくオーナー様は不動産会社に連絡をします。○○さんの家賃が遅れていて・・・。

当社の管理物件では家賃管理をしており、1日でも遅れたら直ちに入居者に連絡します。連絡がつかない場合は勤務先や保証人にも連絡を入れます。

どうして1日でそこまでするのかと言うと、そもそも家賃滞納はどんな理由にしても絶対にしてはいけないことだと、入居者にわかってもらうために連絡をするのです。

また、保証人も数ヶ月滞納した状態で連絡されても困ってしまうのが現実です。初めて家賃滞納をしてしまった借主もまずいと思って家賃滞納をしにくくなります。

その日の生活にも困っている入居者というのは極めて少なく、ほとんどの滞納者は携帯電話もつながりますし、電気・ガス・水道は使えて、普通に生活をしています。

滞納者の場合、他の支払いも滞納している可能性があります。連絡が無い、言われない支払いはいつまでも後回しにされてしまい借主は甘えてしまいます。入居者を「教育」するつもりで対応していかなければ、家賃の滞納はどんどん増えてきます。

入居者の方も家賃を滞納したくてしている方は少ないと思います。どのような事情があるにしても1日でも支払い日を過ぎるのであれば家主さんに必ず連絡をしましょう。ここで大家さんの連絡を怠ってしまい家賃の滞納が続くようですと保証人や勤務先にも連絡が入り、自身の生活環境に支障をきたすことがあります。

実際の大まかな流れとして

1.家主か管理会社から電話で催促があります(翌日~1ヶ月)

ここで振り込みを忘れてしまっていたり、口座残高が不足しているようなら速やかに対応しましょう。また過去にも同様のケースがあった際は面談の申し入れがあり、支払い確約書のサインを求められることもあります。

2.内容証明郵便にて督促状が届く(1ヶ月~2ヶ月)

再度電話連絡、督促状が届きます。内容は滞納している家賃を期日を明記して支払ってください等の文面です。また支払いが滞ると督促状が内容証明郵便で届くことになり危機的な状況と思って対応してください。この内容証明郵便はいつ・誰が・誰宛に差し出したものかと証明する郵便になり万が一裁判になったときに大切になってきます。

3.連帯保証人に連絡

2の段階で支払いがないときは、保証人にも電話連絡や督促状が届きます。

4.明け渡しの訴訟へ(3ヶ月以降)

賃貸借契約解除の通知が内容証明郵便で届き、訴訟へと発展する可能性が高くなります。

5.強制退去

以上を受けて、家賃の支払いがない場合は裁判所にて判決が言い渡され強制執行手続きが行われます。

このように実際にはすぐに強制退去とはなりませんが過去の判例を見ると3ヶ月以上家賃を滞納してしまうと法的措置が行われてきます。ですが3ヶ月以内なら家賃をいつまでも滞納しても大丈夫という意味にはなりません。

 

2. 家賃滞納の改善事例

家賃管理2

賃料6か月分を滞納された入居状態で、オーナー様からご連絡をいただき、半年かけて改善したケースの紹介です。

滞納者は20代、お勤めの一人暮らしの男性でした。オーナー様のこれまでの対応としては、入居者を客付けした不動産会社に滞納督促を任せていました。不動産会社は入居者に連絡、保証人に連絡していました。

しかし、改善されるどころか滞納が増えてしまいました。そうするうちに連絡が取れなくなってしまいました。不動産会社の対応としては、月末までに遅れている家賃全額を入金してください、と伝えていた様です。

不動産会社の対応は間違ってはいません。しかしそれでは改善はされません。さらに業者としては客付け業者のため、そもそも滞納督促の義務も無いのでやる気も感じられなかったそうです。

そこで、引き継いだ当社は、まずは入居者の現在の生活状況を確認して進めていきました。

なぜならば、滞納者にいつまでに支払えと言っても、お金が無い人には無理なのです。こちらの指定した日時で無理な約束をさせても支払えないのです。

そうして約束日に入金が無く、電話をしても入居者は出づらく、敵対関係になってしまい、いずれは連絡が取れなくなります。そうではなく、入居者にいつなら支払えるのか確実なところで入居者に決めさせます。これは一方的な約束ではなく、入居者が決めた約束になります。

一緒に滞納を解決していきましょうという気持ちで対応していくことが重要です。約半年かけて、家賃の滞納は無くなり、現在では万が一遅れる場合は入居者から事前に連絡が来るまでに改善しました。

オーナー様でここまで対応するのが難しいということであれば、信頼できる賃貸管理会社に相談して、対応するようにして下さい。

3.まとめ

現代の賃貸経営の大きな問題点の1つが家賃滞納です。
対応策として、家賃は月初めに確認する→1日でも遅れは滞納です。
1日でも滞納すれば直ぐに連絡をする→入居者を教育していくことが大切です。時には追い出すことも検討しなければなりません。

家賃を滞納してしまうことによって、家主さん・入居者双方にデメリットしかありません。家主さんはすぐに対応・行動に移し滞納を防ぐように努める。入居者はいつまでなら大丈夫ではなく、期日に家賃は最優先して支払うべきものだと心掛けましょう。

ですが、万が一滞納が起きてしまった場合は入居者と一緒に解決する気持ちで対応する→入居者と敵対しないことです。弊社では6ヶ月の家賃滞納を解消した経験もございます。オーナー様で対応できない場合は、賃貸管理会社に家賃管理を任せることをお勧めします。

著者名:清水 隼人 

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