【管理会社が教える】新型コロナでの賃料減額請求の対応策

新型コロナウイルスの影響によるテナントからの賃料減額請求や支払い猶予は、オーナーの対応次第で大きく賃貸経営を圧迫してしまいます。賃料減額請求の依頼を覚悟し、対応をしなければなりません。オーナーの損害を最小限に抑えながら、正しい対応をして困窮しているテナントを継続できるようにしていくべきです。また今回の新型コロナウイルスの件で難しいのは、いつ収束するのか先が見えない事です。特に店舗については、売上が通常時の7割、8割減になっているところが多数あります。
現在実際に起きているオーナーの悩みを上げてみました。
「家賃を数ヶ月間20%減額した程度で、テナントは救えるのか?」
「この状況で、賃料減額請求を突っぱねても問題は無いのか?」
「退去した場合、次のテナントは決まるのか?」
これらの事に対して不動産管理会社が、実際に現場で対応している内容や考え方を含めてお話しさせて頂きます。

賃料減額請求(家賃の値下げ)や支払い猶予を求められる事が急増しています。弊社はオーナー様の賃貸管理パートナーとして、安定した賃貸経営実現の為に無料でご相談を承っております。

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【目次】

  1. 店舗・事務所の賃料減額請求への対応策
  2. 居住用の賃料減額請求への対応策
  3. まとめ

1.店舗・事務所の賃料減額請求への対応策

今回の新型コロナウィルスの影響で、店舗・事務所から賃料減額請求や支払い猶予を求められる事が急増しております。まず考えるべき事は、この時点でテナントが退去になってしまった場合に、次の入居者を決めることが出来るのかという事です。

状況的には、余程場所に稀少性がある物件か、賃料が割安な物件でないと、コロナの終息が見えない今の状態では、リスクを負って新規出店する会社がありません。

したがって、基本的には入っているテナントをサポートして、事業継続をしてもらうことがオーナーにとってもプラスになります。次に、不動産会社が実際に行っている方法をご紹介させて頂きます。

⓵保証金(敷金)と家賃を相殺する。
保証金(敷金)がある程度入っている物件であれば、例えば、2ヶ月間の賃料を0円又は50%位にして、保証金から切り崩して払ってもらう方法です。オーナーの収入を下げずにまとまった金額を下げることが出来るので、支払いに切迫したテナントには効果的です。

また、その間に経営者の方も状況変化の確認や考える時間が取れるので、継続出来るかどうかの正しい判断が出来るようになります。今のようなパニック状態の時は冷静な判断が出来なくなってしまうので、駄目でも無理やり継続させようとする経営者が多いです。正直、全ての店舗が残れる訳ではありませんので、冷静に考えてもらう時間をつくる事が必要になります。

もし、状況が好転してきて多少の減額で継続出来そうであれば、その時点で期間限定の家賃減額(概ね20%以内)に応じればオーナーとってもメリットは有ります。保証金の切り崩しにおけるリスクは、解約時の原状回復に十分な保証金が無くなってしまうことです。

そこのリスクは有りますが、「将来の原状回復における保証金不足のリスク」か「空室になり家賃収入が無くなるリスク」どちらのリスクを取るかという判断です。オーナーの収支状況とコロナの終息状況を考慮して判断して下さい。

⓶期間限定で家賃を留保(待つ)する。
次に、家賃の支払いを留保する場合ですが、賃料の10%や20%の留保ではテナントにとってあまり効果ないので、50%以上を数ヶ月間に渡り留保してほしいとの要求が多いです。留保した場合の問題点ですが、今回の新型コロナショックは全業種に幅広く打撃を受けており、景気の回復に時間を要する可能性が高い点です。

よって、通常家賃を払いながら、留保した家賃を返済するのは困難であり滞納状態が続く可能性が高いです。家賃未納のまま申告を向かえてしまいますと、家賃(収入)は入っていなくても、税務上は家賃が入金している前提で計算される為、その分の税金(支出)が取られてしまいキャッシュフローが厳しくなります。

先行きが見えない今回の場合は、家賃留保については慎重に対応した方がよさそうです。

⓷期間限定で賃料を減額する。
賃料を減額する方法ですが、判断が難しいのが、「売上が激減して困って言っている方」と、「この流れに便乗してあまり厳しくなくても言ってくる方」がいる事です。オーナーも含め皆が大変なこの状況において、言った者勝ちを許していけません。

最初の段階では、その見極めは変難しいのと、他のテナントとの家賃バランスも有るので、いきなりの大幅減額は簡単ではなく、10%~20%の減額を2ヶ月間程度して一旦様子を見るオーナーが多いようです。もちろん減額できない事もあると思いますが、今の状況を考えると、テナントとの関係性が微妙になる事や、変な噂が立ってしまう可能性がありますので、言い方には気を付けるようにして下さい。

しかし、実際には少額の家賃減額では、本当に厳しい状況のテナントを助けることは難しいと思われます。そこで、何とか事業継続してもらいたい場合については、大幅な家賃減額をある程度の期間対応しなければなりません。家賃の大幅減額に応じる際の注意点が2つあります。

1点目は、大幅減額が噂になり周りのオーナーに迷惑が掛からないように、テナントに家賃減額を口止めする事です。2点目は、家賃減額の覚書を締結した後すぐに解約届が出された場合、オーナーの助ける為のご好意が、解約までの家賃を減額しただけになり、オーナーが一方的に不利益を被ることになります。

したがって、覚書を締結して次の1文を加えて防止しておく事をお勧めします。「借主は減額期間終了日までに解約届を出した場合は、解約通知日以降は通常賃料等の●●●円(管理費含)を支払うものとする。」

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2.居住用の賃料減額請求への対応策

居住用の場合ですが、保証会社に加入している物件であれば、保証会社の滞納免責にならない期間(1ヶ月又は2ヶ月後)ギリギリまで待ってあげる事は出来ると思います。免責期間さえ越えなければ、オーナーは保証会社からの家賃保証を受ける権利があるからです。保証人の場合は、原則、通常滞納時と同じ対応をするしかなく家賃減額は厳しいと考えます。

対応するのであれば、全世帯に対応する覚悟が必要になります。また、行政のセーフティーネット「住居確保給付金」の対象者が拡大し、最長9か月間まで受給できる可能性がありますので、対象者は利用をお勧めします。

滞納対応のポイントは、しっかりヒアリングをして、支払える期日が明確か曖昧なのかという部分を確認する事です。曖昧で支払いの目処が立たない人については、保証人に連絡を取って対応していって下さい。厳しいようですが、キズの浅い内に早めに対応してあげる事がお互いの為でもあります。

また、退去した場合ですが、居住用の入居募集も動きは通常より悪いですが、全く動いて無いわけではありませんので、空室対策さえをしっかりすれば決めることは出来るでしょう。

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3.まとめ

新型コロナウィルスの蔓延により、日本経済全体が大打撃を受けています。このような状況では、お互いに助け合いの精神を持ち、協力は不可欠だと感じております。反面、この状況を利用して賃料減額を請求する人もおりますので、注意をして対応しなければなりません。

必ずしもオーナー全員がゆとりがあるとは限らず、ローン、固定資産税、管理費、修繕費等の支払いもあります。店舗・事務所については、余程稀少性の有る物件でない限り、当面は入居募集で苦労するのは間違いありません。したがって、事業継続出来そうなテナントについては、可能な限りご相談の乗ってあげこの苦境と共に乗り越えるべきでしょう。しかし、すべてのテナントがこの苦境を乗り越えられる訳ではありませんので、ある程度の考える時間を与えて、決着をつける事も必要になってきます。

居住用については、賃貸市場が全く止まっている訳ではありませんので、ある程度の入替わりは覚悟して対応するしかありません。滞納を溜めすぎて泥沼化しないようにして下さい。

いずれにしても、オーナーにとっての判断は、滞納リスクと空室期間リスクのどちらを取るのか選択になってしまします。損害を最小に抑える為には、状況が目まぐるしく変わる状況ですので、いきなり長期の家賃減額をしない事です。状況を見て、2ヶ月間毎に見直しをして対応していくのが良いでしょう。

最後に、今回の件は国の要請に国民が応えた結果、家賃が払えなくなる結果を招いております。勿論、協力はしなければいけませんが、この問題を解決出来るのはオーナーではなく国しかありません。しっかりした対応策を早急に出してほしいと切に願います。

賃料減額請求(家賃の値下げ)や支払い猶予を求められる事が急増しています。弊社はオーナー様の賃貸管理パートナーとして、安定した賃貸経営実現の為に無料でご相談を承っております。

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ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。管理内容


著者名:石川 和寿

【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など

4.Q&A

Q.店舗・事務所の賃料減額請求への対応は??

A.弊社の考える対応として①保証金(敷金)と家賃を相殺する、②期間限定で家賃を留保(待つ)する。③期間限定で賃料を減額する方法が考えられます。具体的な内容はこちらからご確認ください。

Q.居住用の賃料減額請求への対応は?

A.保証会社に加入している物件であれば、保証会社の滞納免責にならない期間(1ヶ月又は2ヶ月後)ギリギリまで待ってあげる事は出来ると考えます。その際の注意点はこちらからご確認ください。

Q.賃料減額請求への対応も含め賃貸管理について相談できますか?

A.メールでのご相談が可能です。無料相談にてお問い合わせください。