賃貸物件の更新を工夫することで、入居率を高め収益アップに繋がります。居住用の賃貸借契約期間は2年間が一般的で、事業用（店舗・事務所）は3～5年間となっています。必要な更新業務として、契約書を新たに作成することや、火災保険の更新、お客様の現状の確認（お勤め等）をしなければなりません。保証会社を利用している場合は、そちらも確認も必要になります。入居者が最低限必要な費用として、更新料と火災保険料が掛かってきます。世田谷区エリアでは、賃料1ヶ月分の更新料をいただいている場合が一般的ですが、地方などの賃貸需要の少ない地域では、更新料を無くしているエリアも多くあります。最近は、貸主の立場が弱くなってきたと感じるオーナー様もいらっしゃると思いますが、今のところ東京の人気エリアに限っては、更新料は取れていて家主の立場が弱いという事は有りません。しかし、少子高齢化による人口減少で、近い将来必ず地方と同じ状況はやってくるでしょう。事前に、賃貸市場の厳しいエリアのやり方を知っておくことで、将来を見据えた対応が出来る事になります。今回は、更新業務を通して賃貸経営を考えてみましょう。
【目次】
1.更新業務の注意点
更新業務の流れですが、契約満了日の2ヶ月位前に入居者へ更新されるか、退去されるかを確認するご案内を郵送します。入居者からすると、期間満了間際で更新の案内をされても、更新費用に困ったり、退室の場合でも直ぐには出られないので困ってしまいます。余裕をもって確認することが大切です。その際、火災保険は重要ですので、更新を忘れないようにしましょう。
勤務先や電話番号など変わっている場合もありますので、更新時に入居者の最新状況も確認します。一旦入居してしまうと連絡を取る機会も少ないので、知らない間に転職しているケースも多くあります。また、「入居していて困っていることは無いか」等、住んでいる人にしか分からない物件の改善点を聞いてみるのも良いでしょう。今後の賃貸経営のヒントになります。
家主にとって更新したくない入居者もいると思います。しかし、更新を拒絶するのは可成りハードルが高く、簡単に退室まで持っていくことは出来ません。インターネット等で調べると、退室の手続方法が記載されていて簡単に出来るように感じてしまうかもしれませんが、実務レベルでは、法的な居住権が強く退室されるのは大変難しい問題です。
多少の家賃滞納や素行不良なども、余程でなければ退室の正当事由にはあたりません。弁護士費用など、家主側の負担も大きいので、まずは、信頼のおける賃貸管理会社に相談することから始めてみてください。
2.更新料が払えない入居者
更新業務を行っていると、中には更新料が払えない入居者も出てきます。連帯保証人に支払ってもらえれば良いのですが、それも無理な場合は、分割で支払ってもらうことを検討していきます。その際に、分割金額や期限を明確に決めた覚書（念書）を交わして、しっかり約束してもらう事が大切です。保証会社を利用している場合は、更新料未納も保証の範囲に入っているか確認して下さい。
また、気をつけるポイントとして、更新料は期限までに無理でも、火災保険料だけは契約期間が切れる前に支払いをお願いする必要があります。保険が切れた状態では何か起きてしまった場合に大変なことになってしまいます。無保険の状態では何の賠償もできません。そのため、当社では必ず保険料だけでも先に支払いをお願いしています。
3.東京の更新料も無くなってきている？
世田谷区の「下北沢」「三軒茶屋」エリアでの更新料は、今のところ賃料の1ヵ月分が相場です。しかし、駅から徒歩10分以上の物件や、築年数がある程度経過し決まり辛くなっている物件では、更新料を無しにしているオーナー様も増えてきました。
それは、更新のタイミングで引越しを考える方が多い為、少しでも更新費用を掛からない様にして更新してもらえる確率を上げるためです。長く入居されている場合で賃料がズレてしまっている時は、賃料減額を提示して更新を促す場合もあります。
どうして、そこまでして更新をしてほしい大家さんが増えたかというと、退室されてしまうと、空家賃（約2ヶ月分）やリフォーム代負担分（約1ヶ月分）、不動産会社に支払う広告料（1ヶ月分）等が新たに発生し、平均すると賃料5ヶ月分のロスになってしまうからです。また、家賃相場が下落傾向にある現在では、数年前の賃料での入居募集は苦戦が予想され、賃料が下がる可能性が高いからです。良い入居者であれば更新料無しであっても、更新して継続してもらったほうが、得であると考えられるからです。
また、現在の賃貸市場は「敷金」「礼金」「仲介手数料」等の初期費用が掛からない物件も市場に増えてきましたので、新規契約と更新との差が以前よりも無くなってきています。
4.まとめ
今までは、更新料は当たり前のように大家さんの収入になっていました。しかし、近年は人口減少によって空室が目立つようになり、賃料が下落しているところが多くなっており、「礼金」「敷金」がゼロの物件も増えて引越しがしやすくなり、更新のタイミングで入居者が出て行きやすい環境となってしまいました。そうした中で、人気の街「下北沢」「三軒茶屋」エリアでも更新料を無しにした物件が出現し始めました。
「更新を何度もしてもらえる物件にする事」「良い入居者に長く住んでいただける事」がこれからの賃貸経営では重要になってきます。入居者が決まりさえすれば良かった時代は終わりました。入居後の対応がより一層大切になっています。
今後の賃貸経営は、ソフト面（賃料や更新料の見直し）とハード面（共用部の清掃や設備の交換などの物件状態）を両立させることが入居者の満足度につながります。最近、更新する入居者が減ってきたと思われるオーナー様は、更新料の見直しを検討してみて下さい。退室率が下がり収益改善に繋がるはずです。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：高山 孝輝
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
