賃貸経営で収益をアップさせる方法
賃貸経営の収益アップでまず考えられるのは、やはり家賃アップです。近年は固定資産税や建築費が全国的に上昇している背景もあり、更新時に家賃を見直す動きが増えています。目安として、更新時に賃料の5％程度の値上げは受け入れやすい傾向にあります。上限は賃料の10％が目処とされています。但し、賃借人の合意が必要になりますので、無理な値上げは逆効果になります。長期的に収益性を維持するためにも、更新時に適切な改定を検討することが重要です。
他には、空室期間を短縮できれば、家賃を数千円上げる以上の効果が期待できます。また、退去が発生すると、リフォーム代、空家賃、入居募集の広告料や仲介手数料など、多額のコストが発生します。退去率を下げて入居期間を延ばすことも、大きな収益向上につながります。
さらに、共用部の電気代や管理費などのランニングコストを削減することでも、収益性は着実に改善されます。家賃（収入）、空室期間（機会損失）、退去率（原状回復コスト）、必要経費（固定費）を総合的に見直すことで、より安定した賃貸経営が実現できます。家賃だけに注目するのではなく、保有資産を多角的に活用していきましょう。
家賃を上げる方法
大規模なリフォームをすれば家賃を上げることは可能ですが、投資回収に長期間かかるケースが多く、費用対効果が合わないことも少なくありません。ここでは、初期コストを抑えて家賃を上げる具体的な方法を紹介します。
①ペット可にする 平均5,000円アップ
（2023年の調査でも「ペット可」で検索する希望者が全体の約30％を占めています）
②バイク可にする 3,000～5,000円アップ
（特に都市部ではバイク置場の需要が増加中）
③ゼロ賃貸（弊社特別プラン） 5,000円アップ
（初期費用を抑えたい層に人気）
④インターネット無料 3,000円アップ
（2024年の調査では、単身者の7割が「ネット無料」を優先条件に）
その他、物件ごとのネックや不便を解消することで家賃の上積みが可能です。
空室期間を短縮して収益アップ
空室期間をゼロに近づけることは、賃貸経営安定の最重要課題です。次のような対策は、短期間で効果が出やすい施策として注目されています。
①宅配BOXの設置
EC市場拡大に伴い、設置を希望する入居者が急増しています。中古マンションや賃貸物件でもニーズが高まっており、設置後の成約率向上が期待できます。
②室内洗濯機置場への改修
外置き洗濯機は敬遠されがちで、室内設置に改修するだけで内見時の成約率が向上します。
③和室を洋室に変更
最新の入居者ニーズでは、和室は選ばれにくい傾向が顕著です。洋室化で印象が大きく改善されます。
これらは一定の費用はかかりますが、空室対策として費用対効果の高い選択肢です。その他の対策も物件の立地や属性によって変わるため、個別にご相談ください。
退去率を下げて収益アップ
1部屋退去が発生すると、平均で賃料の約4ヶ月分に相当するロスが生じます。
・リフォーム代（家主負担） 約1ヶ月分
・空家賃（リフォーム期間含む） 約2ヶ月分
・入居募集広告料 約1ヶ月分
退去率を下げて長期入居を促すために重要なのは、まず設備トラブルやクレームへの迅速な対応です。また、共用部清掃を毎月実施することで、退去率が20％低下するというデータも出ています。さらに、更新時に退去が増えやすいので、場合によっては更新料を撤廃することで長期入居を後押しできます。
削減できる費用を考える
賃貸経営では、経費を抑えることが収益改善に直結します。たとえば、共用部の外灯が多い物件はLED化により電気代を年間30～50％削減可能です。
管理費も見直しが必要です。従来は賃料の5％が相場でしたが、近年は業務のIT化により3％前後まで下がってきています。弊社では地域特化の運営体制とDX推進により、1部屋1,000円から管理サービスを提供しています。もちろん、単純に安さだけで判断するのではなく、サービス内容と価格のバランスを検討することが重要です。
収益アップの対応策
- 対応策①：条件変更（ペット可、バイク可等）で家賃アップ
- 対応策②：共用部清掃や更新料廃止で退去率を低下
- 対応策③：物件の弱点を改善して空室期間を短縮
- 対応策④：管理費や共用部コストなど固定費を削減
