雨漏り・水漏れの原因|世田谷区不動産管理会社-ハウスコレクション

水漏れの原因

賃貸経営で大きな被害につながるリスクが高いのが水漏れ（水害）です。適切に対応できないと、深刻な損害や入居者トラブルに発展する恐れがあります。

水漏れの代表的な原因として考えられるのは以下の3つです。
① 給排水管の不具合
② 屋根や外壁の劣化
③ 上階の入居者の不注意

特に、築年数が古い物件や修繕履歴が不明確な物件では、複数の要因が絡むケースが多く、原因の特定は簡単ではありません。水漏れが発生した場合、状況を一つずつ丁寧に確認・記録することが重要です。確認するポイントとしては、以下が挙げられます。

・天気はどうか？
・水の色や匂い（濁りや異臭の有無）
・建物の築年数は？
・漏水の頻度や発生時間帯
・上階の水回り設備やバルコニーの位置

これらの情報をもとに試水テスト（散水試験）や内視鏡調査を行い、原因の絞り込みを進めます。ただし、専門調査を行っても約7割程度しか明確に原因特定できないといわれています（※2023年東京都住宅局調査より）。原因不明の場合は、可能性が高い箇所を優先的に修繕し、段階的に解消する必要があります。
また、被害拡大を防ぐためには、業者の到着を待たずに管理会社やオーナーが現場に直行し、被害者へのお詫びや応急処置（水抜きや拭き取り）を行うことが大切です。この迅速な初動により、被害や入居者の不安・怒りを軽減でき、その後の損害賠償リスクも低減します。水漏れ対応は、スピード感が何よりも重要です。

外壁・屋根による水漏れ

雨のたびに水漏れが繰り返される場合は、外壁・バルコニー・屋根からの浸水が主な原因です。原因特定のためには、散水試験を実施し、漏水の再現を試みます。

原因が特定できれば、問題箇所をピンポイントで補修することで費用を抑えられます。一方で、原因不明の場合は問題の壁面全体を防水施工する方法を選びます。

この場合、足場を組んだ上で防水工事を行うため、コストが高くなってしまいます。予算に余裕があれば、同時に屋根の補修を行うことで長期的な防水性能を確保し、将来的な修繕費を削減できます。なお、防水工事の費用は業者によって大きく異なります。2024年の相場では10〜70万円程度の幅があり、安すぎる業者の場合は十分な防水効果が得られないケースも散見されます。
反対に、高額なだけで品質が伴わない事例もあるため、慎重な比較検討が必要です。弊社では、これまで多数の施工会社を試した結果、費用対効果が高く信頼できる業者を確保しております。ご興味のある方はお気軽にご相談ください。

給排水管による漏水

給排水管からの漏水は、水の色や匂いの確認でおおよその原因を推測できます。
・透明・無臭の水 → 給湯管の破損（水道管の破損は稀です）
・濁った水や異臭がある水 → 排水管の不具合

築年数が経過した建物では、排水管の老朽化が進みやすく、築40年以上で漏水リスクが著しく高まることが統計からもわかっています（※日本建築学会資料）。古い建物では鉄管（鋳鉄管）を使用していることが多く、錆の膨張で内部が詰まり、漏水や逆流が発生しやすくなります。
この状態になると、以下のいずれかの対応が必要です。
・弱い高圧洗浄で一時的に流す（応急処置）
・排水管の更新工事

場合によっては、建て替えの検討が合理的なケースもあります。あと何年使用するかを考え、計画的な修繕・更新を進めましょう。水漏れは緊急性が高いため、24時間対応の緊急設備会社を事前に確保しておくことが重要です。さらに、難易度の高い漏水対応ができる「対応力重視の業者」と、大規模修繕を得意とする「コスト重視の業者」を分けて押さえておくことで、トラブル時に柔軟に対応できます。