更新料の有効性について

質問

【質問「更新料が消費者契約法に違反しない」という最高裁の判決が、大きなニュースになっていました。賃貸管理を行うにあたっては、更新料の取決めについて、どのように対処すればいいですか。

【回答】更新料が高額過ぎないかを、考えておく必要があります。更新料支払いの特約が、消費者契約法によって無効になるかどうかが、数年来、大きな会社問題となっていましたが、最高裁から更新料特約は有効という判決が出て、一応の決着をみています。(最高裁平成23年7月15日判決) この判決によって更新料の問題が終わったと考えている方も少なくありません。

しかし、この判決は「更新料が高額過ぎなければ有効」という判断を下したのみです。どのような場合に高額過ぎるのかという点については、問題が残っています。

現に、賃料が51,000円、1年ごとの更新時に150,000円を支払うという契約事項について、更新料は「高すぎるとは直ちに判断できない」とする判決が出る一方(京都地裁平成24年1月17日判決)、同じ裁判所から翌2月には、「1年ごとの更新料上限は賃料年額の2割が相当であり、超過分は無効」との判断も下されています(京都地裁平成24年2月29日判決)。

更新料を検討場合には、地域慣行や賃貸人と賃借それぞれの考え方を参考し、どの範囲であれば、高額すぎない更新料なのかを考えておく必要があります。現状、東京地域では賃料の1ヶ月分程度であれば、問題ないと言われております。

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著者名:石川 和寿

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