賃貸管理業務に掛ける時間や手間を考えた時に、管理業務を不動産会社に委託する大家さんが増加しています。管理料を支払ってでも、管理業務を委託した方が得だと考えるからです。理由としては、長期間の空室や入居者クレーム・トラブルの増加により、自主管理で賃貸経営を継続することが難しくなってきているからです。では、どのような場合に賃貸管理業務を不動産会社に依頼することが良いのでしょうか？管理業務を委託することで、「入居者の募集」「家賃の集金」「家賃の滞納督促」「共有部分の状況確認」「クレームの対応」「設備トラブル対応」「退去時の精算」等についてお任せすることが出来ます。特に、騒音問題、ゴミ問題、設備トラブル問題等の入居者対応の窓口になりますので、賃貸経営のストレスからは解放されます。但し、管理料が高すぎると賃貸経営を圧迫してしまいますので意味がありません。費用対効果を考えて検討して下さい。
【目次】
1.自主管理について
管理物件を自主管理で行うということは、大家さん自身が管理業務の全てを、基本的には行うということになります。家賃の督促や入居者からのクレーム、設備トラブル等を対応しなければなりません。
メリット
・管理費用が掛からない
・管理物件の現状を把握出来ている（空室状況、共用部の状況など）
・ご自身に賃貸経営のノウハウが身につく
デメリット
・時間と労力が掛かる。
・精神的な負担が大きい。
・対応しきれないクレームやトラブルがある。
・自身が知っている範囲以上の対応が出来ない。
・所有物件が遠方だと管理が難しい。
自主管理の場合は、物件状況の把握がリアルタイムで入りますので、物件に何が求められているか直ぐに分かるのはメリットと言えます。しかし、現役でお仕事をされている大家さんは、トラブル時の緊急対応が難しい為、仲介して頂いた不動産会社の人に手伝ってもらう事になります。不動産会社の方もサービスでの対応になりますので、お断りされる場合もあるのと、費用が掛かる事も念頭に置いて依頼して下さい。
2.管理業務の委託について
不動産会社に管理業務を委託することにより、自社管理とは異なり大家さん自身が対応することは殆んどなくなり、ほぼ報告を受けるだけになります。よって、賃貸経営のストレスからも解放されることになります
メリット
・月末の家賃チェックから解放されます。
・トラブル、クレームのストレスから解放されます。
・物件に対する情報が集約するので空室対策が取りやすい。
デメリット
・管理手数料が掛かる。
・入居募集を原則他社に頼めないので、リーシング力が無い会社だと空室期間が長くなる。
管理業務を委託することで、「入居者の募集」「家賃の集金」「家賃の滞納督促」「共有部分の状況確認」「クレームの対応」「設備トラブル対応」「退去時の精算」等についてお任せすることが出来ますので、賃貸経営が負担と感じられることは、ほぼ無くなると考えられます。しかし自主管理との大きな違いは、管理会社と管理委託契約することになりますので管理費用が掛かる点です。管理委託における費用は、管理会社に任せる管理内容によって変わってきます。
あくまで参考になりますが、管理料の相場としては賃料の3％～8％の場合が多いようです。実際に委託する業務内容によっては大きく変わることがありますので、あくまで参考のデータであるということに留意してください。
3.管理会社に委託を考えるケース
1.賃貸物件を購入したタイミング
投資目的で賃貸物件を購入された方は、ほとんどの方が管理会社に賃貸管理を委託されます。理由は、購入者が仕事をしている場合多く、賃貸管理業務（入金確認やトラブル対応など）の時間や手間を考えると、管理料を支払ってでも依頼した方が得だと考えるからです。投資家の場合、様々なエリアで複数所有されている事が多く、自宅から離れている場合が多いので、自主管理が難しいことも理由として挙げられます。
2.大家さんの高齢化のタイミング
ご存知の通り日本は少子高齢化ですが、大家さんの高齢化も同様に進んでいます。賃貸管理は良いことばかりではなく、様々なトラブルも発生します。建物が新しいうちはあまり問題が多くありませんが、築年数が経過すると建物自体の設備故障、雨漏りのようなトラブルが起こります。高齢の大家さんの場合、そういった対応が難しくなってきますので、不動産会社に管理業務を委託するようになります。また、お子様などに賃貸経営を引き継がれる方もいらっしゃいますが、仕事をしているなどの理由で、代替わりを機に管理業務を委託される方も多いです。
3.長期空室になってしまったタイミング
人口減少、新築物件の増加によって、賃貸の需要と供給のバランスが崩れてしまった昨今ですが、空室が社会問題となっています。それでも、東京は地方と比べて需要があるので決まってきましたが、ここにきて「決まる物件」と「決まらない物件」に分かれてきました。これまでと同じやり方では入居者を入れることが難しく、個人での賃貸経営では限界が見えてきました。こういった空室問題を抱えてしまった場合でも、不動産会社に賃貸管理を依頼することで解決することができます。どの不動産会社でも、一般物件より管理物件の方が広告費も掛けられますし、募集に対する力の入れ方が違ってきます。また、最新の入居者ニーズや市場を把握していることから、適正な賃料を設定できます。
4.まとめ
自主管理、委託管理の双方に良い面と悪い面がございます。大切なことは、入居者をお客様として考えより良いサービスを提供できるように努めることです。これからの賃貸経営は煩雑さが増していくことが考えられ、決して簡単ではありません。大家様の賃貸経営を安定させる為に入居者の目線で見て、ご自身での賃貸管理では不十分だと感じた時が、賃貸管理を委託するベストなタイミングだと考えられます。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：高山 孝輝
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
