賃貸経営安定の為の隠れた要素として、入居者の居住年数問題があります。退去率を下げて「入居者を出さない管理」こそが、大きな空室対策になってきています。平均居住年数をアップさせ安定させるためには、どうしたら入居者に快適に住んでもらえるかを考えることが重要になってきます。ほとんどのオーナー様は、入居者が決まったのに2年も経たずに退室という経験があると思いますが、それには理由があります。『共有部の定期清掃』『設備トラブル時の迅速な対応』『入居者の物件に対する不平・不満を改善』などの対応は出来ているでしょうか？空室時は意識高く頑張っていても、入居後の対応が疎かになっているオーナー様が非常に多いのです。入居者の立場が昔とは違い上になりつつある現在では、空室問題や居住年数問題とオーナー様が抱える課題が増えてきています。激動の時代だからこそ、自主管理では通用しない部分が多くなってきており、専門業者をうまく活用して改善していく必要があります。学生・単身・ファミリー・高齢者・外国人と様々な入居者がいる中で、居住年数を長くする賃貸経営（アパート・マンション）をする事により、キャッシュフローが改善していきますのでお試しください。
【目次】
1.賃貸物件での平均居住年数
学生の平均居住年数ですが、2年～4年という人が全国で87.2％と前年に比べて増加しています。学生の場合は、学校に通う年数に応じている事が考えられます。居住年数が4年を超える場合は、就職後も住み替えの必要の無い場合や浪人生のケースが多いようです。
ファミリー層の平均居住年数は4年～6年が61.1％を占めており、シングル層に比べ居住年数が長くなっていますが、6年以上の割合はあまり多くありません。子供が大きくなり広いところに移住したり、物件を購入したりすることが理由に挙げられます。
65歳以上の高齢者の場合は、6年以上が63.9％となり居住年数が長くなっています。高齢になると、受け入れ先が少なくなり引越しがしづらくなるので、居住年数も自ずと長くなる傾向にあります。
半年毎に「日本賃貸住宅管理協会」から賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』が公開されています。
2.退去すると、オーナー様の負担になってしまう費用
一昔前までは、礼金2ヶ月の物件が多く存在した為、契約時にオーナー様の懐が温まり、敷金も2ヶ月で原状回復費用もある程度いただけたので、オーナー様の出費が少なかった時代です。
しかし、現代ではゼロゼロ物件の増加や、礼金ゼロが当たり前になってきている為、入居者入れ替えによるオーナー様の旨みは無くなってしまいました。だからといって、昔のように敷金・礼金を2ヶ月にしたところで、入居者が決まらずに空室期間が長くなるので、結果的にマイナスになってしまいます。
【退室におけるオーナー様の損失（例）賃料8万円の場合】
・空室期間（リーフォーム期間含む）が3ヶ月（平均）24万円
・リフォーム費用1ヵ月（平均家主負担分）8万円
・不動産会社への広告料1ヵ月 8万円
合計40万円の損失が出てしまいます。
更に、空室期間が年々増加している状況ですので、ますます損失は増える傾向にあります。このように昔とは違い賃貸経営環境は厳しくなってきています。そこで、多少費用を掛けてでも、入居中の居心地を良くして長く住んでいただく「入居者を出さない管理」が有効な手段として脚光を浴びてきています。入退室に関わるロスを減らしていくことで、収益改善が図れて賃貸経営が安定していきます。
3.退去対策（出さない賃貸管理）の方法
敷金・礼金の減少に伴い住み替えが安易になった為、平均居住年数が減少しています。何をしていったら良いのでしょうか？ズバリ、入居者に長く住んでもらう事です。
①共有部の定期清掃
ゴミが散乱していたり清潔感が無い物件だと気持ち良く住めませんので、居住年数は減少してしまいます。定期的に共用部の清掃を行う事によって、居住年数が約20％アップします。
②エアコンや給湯器等、設備の故障時の対応
誰だって快適に過ごしたいと思っています。そんな中、起きるのが設備トラブルです。「暑い夏にエアコンが使えない」「給湯器の故障でお風呂に入れない」なんて事が起きたら嫌なものです。
そんな時に迅速に対応を行えば、入居者も大きな不満にならず退室の原因にはなりません。しかし、対応が遅かったり・対応していない場合は、退室に繋がってしまうので迅速な対応が大切になってきます。その為には、緊急性の高い「エアコン」「給湯器」「漏水」については、休日に関係なく迅速に動いてくれる業者を確保しておく事が重要になります。
③入居者の不満を聞く
入居者の中には、不満があっても遠慮をして何も言わずに退室してしまう入居者がいます。更新時等に、ご要望を聞いて入居者の不満や改善点を知り、対応することも大事になります。
4.まとめ
入居募集が難しくなり空室期間が長くなっている現代では、いかに入居者に長く住んでもらえるかを考えることが重要になってきました。昔とは、貸主と借主の立場は変わりつつある事を理解することも重要です。時には、受け入れられない事も有るかもしれませんが、大事な家賃収入に関わってくることなので冷静に判断して下さい。
今後も空室が出たら、直ぐに埋める努力は当然に必要ですが、退室が有ると必ず金銭的なロスが出てしまいます。僅かな費用を掛けて定期清掃を入れる事で、退室という大きな損失を防ぐ事が出来ます。今求められている賃貸経営の大きな要素「入居者を出さない管理」こそが、大きな空室対策になってきています。居住年数が安定していればキャッシュフローも良くなりますので、新しい視点としてお考え頂ければと思います。
ハウスコレクションは、世田谷区で2004年から蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金で提供させて頂いております。
ハウスコレクションの管理内容
賃貸管理にお悩みなら、世田谷区で20,000室の成約実績のあるハウスコレクションにご相談ください。
著者名：高山 孝輝
【対応エリア】
世田谷区、杉並区、目黒区、渋谷区、新宿区、狛江市など
