オーナーが賃貸経営を成功する為の保証会社の利用法

世田谷区でも急増している保証会社の上手な利用の仕方を説明させて頂きます。賃貸経営をしていく上で、今や滞納は最も多いトラブルになってしまいました。殆どのオーナー様が経験されているかと思います。そこで、滞納を防ぐ3つの方法を紹介します。①当たり前の事ですが、しっかりとした保証人(親)をつける事。(親以外の場合は、滞納時に払ってもらえる可能性が低くなります)②審査基準のしっかりした不動産会社に入居斡旋(管理)を依頼する。(誰でも入れてしまう業者もいるのでご注意下さい)③契約者に保証会社に加入してもらう。(良い保証会社を選択する必要はあります。)等が考えられます。その中で、近年は保証会社を利用して成功しているオーナー様が増えてきております。統計によると、保証会社の利用率は75%にもなるそうです。世田谷エリアでも、保証会社を利用したことが無く、保証人での契約をしているオーナー様もまだ多くいらっしゃいますが、なぜ保証会社が重要になってきているのかを説明していきます。

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【目次】

  1. 保証会社とは
  2. 保証会社利用契約が増えた背景
  3. 民法改正に伴う保証会社利用
  4. 保証会社利用時の注意点
  5. まとめ

1.保証会社とは

保証会社とは、保証人の役割を代わりに果たす業者を指します。契約者が家賃を支払わなかった際に、保証会社がオーナー様に一旦家賃の立替払いをして、その後契約者に滞納家賃の請求をかける流れになります。オーナー様は滞納が合った場合、不動産会社に滞納報告さえすれば、あとは保証会社から振込があるのを待つだけとなるので、督促業務がなくなり非常に楽になります。

また、家賃だけでなく退去後の原状回復費用、更新費用なども立替払いの対象となる保証会社が大半です。オーナー様にメリットの多い内容ですので、使わない手はないかと思いますが、保証会社の費用は入居者にご負担いただく場合が多く、入居時の契約費用が増えてしまうので入居希望者には不人気です。

保証料は家賃総額の50%~100%が相場になり、敷金・礼金等と合わせると契約費用が高額になってしまいます。したがって、保証会社の利用率が高くなっているとはいえ、未だに保証会社に抵抗を持っている入居者は少なくありません。

2.保証会社利用契約が増えた背景

保証会社の利用が増えた背景として、結婚をしない方が増加傾向にあり、お部屋を探す入居者が40、50、60代の単身者が増えたことにより、両親が高齢で保証人になれないケースがあります。保証人になって頂く方は、基本的には親又は3親等以内で本人と繋がりの強い方になって頂きます。身内の方が保証人になるのが難しいからといって知人等を保証人にしてしまうと、滞納時の回収がかなり大変になります。その場合は、保証人にこだわらず保証会社を利用した方が安全になります。

次に、経済状況の変化により低所得者の増加とアルバイトや契約社員の増加により収入か安定しない人が増えたことにより、家賃の滞納も増えてしまいました。同様に保証人も収入の低い方が増えていますので、保証人も滞納保証から逃げてしまうという人が増えている状況です。そうなると、金銭的な保全が取れるのは保証会社という事になります。

他には高齢化社会になったことにより、高齢の単身者が建物内で亡くなってしまうことが増え、孤独死や遺品の撤去費用などが掛かるケースが増えています。孤独死の場合、リフォーム、特殊清掃などで50万から100万円程掛かる場合が多く、金額的にも保証人に請求するのは大変になります。保証会社だと上限金額は有りますが保証の範囲になっている場合が多く安心できます。

3.民法改正に伴う保証会社利用

2020年4月から民法改正が施行されます。改正の一つに保証人付きの契約の場合、契約書に保証の「極度額」を設けなければいけない規定が追加されます。今までは連帯保証人は契約者の債務をそのまま負うものとされ、金額の上限は有りませんでしたが、今回の民法改正である一定の極度額を設けて、保証人はそれ以上の債務は負担しなくてよくなります。

極度額の設定基準は賃料の12ヶ月から24ヶ月くらいと想定されており、賃料の〇〇ヶ月分という表記はNGで、具体的に〇〇万円と表記しなければなりません。今までは具体的な金額提示がなかったものが、金額の提示(特に高額の場合)をする事により、保証人になることを断られる可能性が出てきました。

また、極度額以上は保証する必要もなくなりました。そういった事情もあり、今後は保証人の代わりに保証会社を利用するオーナー様や管理会社が増えてくる状況です。

4.保証会社利用時の注意点

賃料・更新料・退去清算金等の保証がされ便利なことが多い保証会社ですが、利用時に注意点があります。

1つ目は、滞納が発覚してから保証会社に立替依頼をかける期間に限りがあることです。この期間は保証会社によってさまざまで契約書の内容をよく確認して下さい。期間は10日、1ヶ月、2ヶ月等があり、この期間に滞納報告をしないと、保証が免責となりますので自身で督促をすることになってしまいます。

但し、翌月分以降の保証は継続しますのでご安心ください。この事を知らずに、2ヶ月、3ヶ月の滞納をまとめて報告されるオーナー様もいますが、免責期限を越えていれば立替払いされませんので、入金確認は決まった日に月1回は確実に行うようにして下さい。管理会社に家賃管理をお願いしている場合は、管理会社のほうで保証会社に滞納連絡をして処理しますので、基本的には家賃チェックの必要は無くなります。

2つ目は、家賃管理をしている管理会社を変更する場合の注意点ですが、新しい管理会社に保証会社を利用している契約である事を伝えて、保証会社に管理会社変更の手続きしてもらう必要があります。この手続きがされないと、滞納時の立替払い請求が出来ない場合があります。

どこの保証会社でどのような契約内容で加入しているかが分からなくならないように、保証会社の契約資料もしっかり保管しておくようにして下さい。

5.まとめ

安全な保証会社を選ぶポイントは
①潰れない会社か?
②保証内容が充実しているか?
③滞納時の支払時期はいつか?
などがあげられます。
我々不動産会社からの視点でみても保証会社に入っていたら安心するという思いを抱きますが、保証会社が保証をするのは家賃等の金銭面がメインです。保証会社を利用する場合は、両親や親族の緊急連絡先を必ず取るようにして、金銭面以外の部分を補完しておく必要があります。ですが実際の入居中トラブル(騒音、ゴミ、設備)や入居者が倒れてしまった時などの対応は両親、親族でも難しいと考えられますので賃貸管理会社である弊社にご相談下さい

最近では賃貸アパート、賃貸マンションを貸し出す場合には、賃貸管理会社に依頼するオーナーさん、大家さんが増加しています。ハウスコレクションには世田谷区で14年の営業実績により蓄積した賃貸管理の豊富なノウハウと、ご入居者の多様なニーズにお応えすることにより、賃料を下げずに空室期間を短縮することを可能にしました。その結果、空室率の低い賃貸管理サービスを格安料金【10,000円】で提供させていただく事を実現しました!

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著者名:高山 孝輝

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