賃貸管理会社を変更した大家さんの理由と変更時の注意点

賃貸管理会社を変更した大家さんの理由と変更時の注意点

昨今、賃貸管理会社を変更される大家さんも増えて参りました。ほとんどの賃貸物件は2年毎に契約更新が発生しますが、更新時期に賃貸管理会社に不満を感じており変更をされることがあります。主に管理業務の対応や入居者募集が弱いなどの理由から変更を考えるようです。変更をする際に注意することは不動産会社によって、契約内容などに細かい違いがあることが多く、契約時と更新時の契約内容に大きな違いが出てしまうことで、入居者が混乱してしまいトラブルになってしまいます。特に費用面に関するところで大きな違いが出てしまいますと、クレームへとつながってしまう為、賃貸管理会社を変更する際の注意点についても解説致します。

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【目次】

  1. 賃貸管理会社の変更依頼された理由と更新時における3つの注意点
  2. 賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類
  3. まとめ

1.賃貸管理会社の変更依頼された理由と更新時における3つの注意点

注意点

弊社の対応エリアである三軒茶屋駅から徒歩10分未満で築50年の木造賃貸物件にて、賃貸管理会社の変更を依頼されたケースです。

その大家さんは地方に住んでいて、付き合いの長い不動産会社にて客付けやその他の管理業務を委託しておりました。

しかし、その不動産会社では社長の代替わりが起こり、先代の時のような密接なお付き合いがなくなってしまい、空室時の入居募集提案や物件の管理業務に大家さんが不満を感じたことが、賃貸管理会社を変更する理由の要因でした。

そんな折、弊社が更新業務のご依頼を受けたのですが、引継ぎの際に注意点が3点ほど有りました。

連帯保証人の問題
②更新時の更新費用
③業者変更による入居者加入の火災保険の変更

上記の3点は、引継ぎ更新時によく出てくる問題になりますので、それぞれ説明させて頂きます。

①連帯保証人の問題

賃貸管理会社を変更する場合には、連帯保証人が初回の契約時と変わっていたり、途中の更新契約が行われていない場合があります。保証人は非常に重要で、保証人無しの状態ですと、滞納時や緊急の対応時に困ってしまい円滑な管理が出来ません。

このような場合には、新たな連帯保証人を立てて頂き、連帯保証人の承諾書や印鑑証明を提出してもらうようにして、更新契約を固めます。また、連帯保証人にもどのような契約をするのか知っていただく必要が有りますので、更新の契約書などの書類に目を通していただくと尚良いでしょう。

②更新時の更新費用

賃貸のルールとして、更新業務退去業務は、必ずしも不動産会社が介入して、やらなければいけないものではありません。

三軒茶屋や下北沢を含む世田谷エリアでは、不動産会社が業務を委託されることが多いですが、地方のエリアでは管理契約や専任契約を結んでいない場合は大家さんが入居者と直接やり取りする事が常識となっております。

不動産会社に更新の業務を依頼する場合、書類の作成や、双方の意見調整を行いますので、更新事務手数料が掛かります。更新料無しの契約を交わしている場合は、大家さんの方で更新事務手数料をご負担いただくことになりますので、注意が必要です。

③火災保険の加入

不動産会社には、それぞれ提携の火災保険が有り、入居者にはご加入いただくことがほとんどです。火災保険には2年おきに再加入するタイプのものや、毎月支払うタイプのものが有ります。

この保険料ですが保険会社、プランによっては金額、内容が異なるため注意が必要です。保険会社を変更する場合、前の保証内容を網羅できているかと、保険料が高くならないように配慮して変更します。

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2.賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類

書類の確認.

更新時に契約を引き継ぐ際、契約の内容を再確認するために、契約時の資料を一度お借りしてどの様な契約をされていたのかを確認させて頂きます。

この時に更新時の費用(更新料、火災保険料、保証料等)の取り決めや、敷金の預かり方などをくまなくチェックします。

一番重要なポイントは、初回の契約内容と大きく離れた契約をしないように注意をしなければならない点です。この段階で初回の契約時には無い特約等が入ってしまうと、トラブルの元になります。管理会社によっては、かなり特殊な契約内容になっている場合が有りますので、随時確認を取りましょう。

また保証人ではなく、保証会社に加入している場合は注意が必要で、契約書と同じくどの様な契約を交わしているのかが分かる書類が必要になります。

更新時に賃貸管理会社を変更する際に必要な書類は、「契約書、入居申込書、住民票(入居者)、保証人承諾書、印鑑証明書(保証人)、加入保険の内容、加入保証会社の内容等」になります。書類は整っていれば助かりますが、不足分があっても、更新時に整備していきますのでご安心下さい。

3.まとめ

賃貸管理会社を変更を検討する要因として
・空室が発生した際の入居者募集に力を入れてると感じられない
・担当者との密接なお付き合いが出来なくなった
・賃貸物件の管理業務が行き届いていない
大家さんが不満に感じることに対して管理会社が応えることが出来ていないと考えられます。

弊社では更新時において、入居者の状況(勤務先、携帯番号、保証人等)確認や家賃の滞納・騒音対応・ゴミの出し方等の改善要求、家財保険の更新、保証会社の更新、火災保険の更新等、日々の物件管理と2年に1回しっかりとした更新業務を行うことで、トラブルを軽減することができると考えています。

実際に賃貸管理会社の変更を行う際には引継ぎが発生いたしますので、契約時の内容をしっかりと引き継げる賃貸管理会社にお願いする事が大切になります。書類の管理が万全ですと、引継ぎもスムーズに行うことができます。また入居者さんには賃貸管理会社と家賃の振込口座が変更になる旨を事前に通知することが大切です。その際に賃貸管理会社の変更は賃貸物件の点検業務等の管理内容の充実が目的であると通知することで入居者さんにもメリットがあり安心できると考えられます。

安定した賃貸経営をしていく為には「プロに任せる」ことが一番の近道です。
クレームやトラブルにおいては大家さん・オーナーさんが直接解決を働きかけるよりも、賃貸管理会社にお任せした方が穏便に解決できることが多いです。
それは賃貸管理会社には日々行っている業務の経験や豊富なノウハウで対応していきますので、事態が大きくなることが少なく大家さん・オーナーさんまた入居者さんの心身の負担も軽減され賃貸経営の安定が図れます。
また賃貸管理会社に管理を任せることで様々なサポートが受けられますので是非ご検討ください。

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著者名:清水 隼人

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